Агентство недвижимости
в Самаре с 2007 года
г. Самара, ул. Ново-Садовая, д.265а, этаж 1
Российская Гильдия Риэлторов
Поволжская Гильдия Риэлторов

Блог компании

ЧТО ПОСТРОИТЬ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ КРОМЕ ДОМА…?

Объекты, ради которых стоит переехать за город
В отличие от городской квартиры собственный загородный дом или дача дает куда больше свободы в плане досуга. На земельном участке, площадь которого может составлять от пяти соток до целых акров, можно организовать для себя и родных объекты для отдыха, спорта, поддержания здоровья и общения. Ради этого многие кардинально меняют образ жизни, ведь в квартире такого себе не позволишь.

Русская забава

Если в Финляндии сауна есть почти в каждом жилом доме и даже в городских квартирах, то в России подобное удовольствие себе могут позволить только владельцы земельных участков. Сауна или баня – самый популярный объект строительства после, собственно, дома.

Существуют встроенные бани, похожие на кабинки, их привозят уже готовыми и встраивают в одну из комнат дома. Но в целях пожарной безопасности и удобства баню лучше разместить отдельно от жилого строения минимум в нескольких метрах, и для нее не понадобится много места – 8 кв. м для нескольких человек будет достаточно. Если в бане планируется париться большой компанией, то потребуется от 14 кв. м земельного участка, так как к самой парной комнате необходима входная зона, раздевалка и хранилище для банных принадлежностей. Если места немного, то все это можно совместить в одном помещении.

Уличная кухня

Второй по популярности объект – летняя кухня, ведь странно прятаться в доме погожим летним днем, когда можно выйти на улицу и приготовить стейки или овощи-гриль в приятной компании. На летней кухне можно разместить мангал, коптильню, гриль, тандыр и даже печь для пиццы. Таким образом, не придется выезжать в лес – все нужное под рукой.

Оборудование для готовки должно находиться под навесом и быть мобильным (кроме печи), чтобы при наступлении зимы его можно было перенести в гараж или подвал. Вблизи уличной кухни логично поставить стол для пикника и контейнеры для пищевых отходов. Также придется подумать о безопасности: купить огнетушитель, обезопасить зону готовки негорючим настилом, защитить открытый огонь от ветра.

Место общения

Террасы и беседки – еще один повод приобрести земельный участок. На террасе, освещаемой гирляндами можно устраивать вечеринки, семейные застолья и танцы, днем на ней комфортно заниматься спортом и загорать. Благодаря подиуму минимизирован контакт с различными насекомыми, что особенно важно при наличии детей. Терраса является продолжением веранды или частью летней кухни и может быть оборудована шезлонгами и столиками, не боящимися дождя. Под навесом можно даже организовать кинотеатр под открытым небом, для чего достаточно установить проектор и белый экран. Даже летом на террасе не будут лишними прозрачные заслонки и навесы, защищающие отдыхающих от дождя и ветра. Для обогрева террасы подойдут газовые и электрические инфракрасные обогреватели, некоторые из которых еще и уничтожают комаров и мотыльков.

Беседку можно установить вместо террасы или в дополнение к ней в любой части земельного участка. В беседке удобно завтракать, играть в настольные игры, заниматься рукоделием.

Главное также предусмотреть защиту от ветра и дождя, например установив резные ставни, живую изгородь или витражные окна.

Водные процедуры

Если в средствах и сотках дефицита нет, то на земельном участке можно установить личный бассейн. Многие устанавливают его не из-за лени добираться до озера, а из-за неуверенности в качестве воды в местных водоемах. Среди бюджетных вариантов (до 50 тысяч рублей) найдутся надувные, каркасные и пластиковые бассейны, чуть дороже обойдутся бассейны из полипропилена и купели, самым затратным же станет классический бетонный бассейн. Бассейну необходимо обеспечить настил или мобильный павильон, который защитит его от природного мусора (листьев, пыли и пр.).

Игры на земельном участке

Для детей реально организовать на земельном участке целый развлекательный парк. Для малышей на террасе или в шатре можно установить манеж, песочницу или низкую горку. Для детей школьного возраста – качели, батут и спортивные снаряды. Если на участке имеется крепкое дерево, то на нем можно построить персональный домик для детей с веревочной лестницей. На террасе можно соорудить палатку или индейский шатер – дети будут в восторге. Игровые площадки, например стол для пинг-понга, зона для бадминтона или игры в мяч, подойдут и детям, и взрослым.

КАК ЗАСТРАХОВАТЬ СВОЮ НЕДВИЖИМОСТЬ?

Доля застрахованных квартир в нашей стране не превышает 20%. И это не удивительно, если учесть, что большинство населения России живет по принципу: пока гром не грянет, мужик не перекрестится. Между тем, цена страхового полиса чаще всего составляет не более нескольких десятых процента от стоимости квартиры, а при наступлении страхового случая размер компенсации может составить до 100% рыночной стоимости вашего недвижимого имущества

Как выбрать страховую компанию

Любой эксперт рынка страховых услуг посоветует выбирать крупную компанию, так как это одна из гарантий того, что она не исчезнет сразу после того, как вы заплатите за покупку страхового полиса. Ориентироваться следует на страховщиков, которые обладают разветвленной сетью филиалов и собирают наибольший объем страховых премий.

Второй критерий надежности – длительность существования. В российском страховании долгожителями считаются компании, работающие в этом бизнесе более десяти лет.

Определившись, с расширенным списком кандидатов, можно приступить к более подробному изучению их деятельности. Имеет смысл обратить внимание на специализацию страховщика: основной портфель компании должны составлять договоры о страховании имущества, а не автомобильные КАСКО или ОСАГО.

Также обязательно изучите соотношение сборов и выплат. Если компания продает много полисов, а выплачивает компенсации редко, скорее всего, и вам составит немалого труда добиться выплаты. Как ни странно, на рынке страхования можно столкнуться и с другой крайностью, когда компании подозрительно охотно выплачивают компенсации. Это может свидетельствовать о не грамотном менеджменте, а, следовательно, и низкой надежности организации. Статистику по работе страховых компаний можно найти на сайте Федеральной службы страхового надзора http://fssn.ru/.

Кроме того, в интернете можно найти примеры, как ведет себя компания при возникновении страховых случаев, аналогичных тем, от которых вы страхуете свою недвижимость. В первую очередь нужно обратить внимание, как быстро и в каком размере производятся выплаты. Информацию о большинстве страховщиков найти можно здесь: http://www.insur-info.ru/forum/

Какой договор заключать со страховой компанией

Сегодня большинство страховых компаний предлагает своим клиентам на выбор два способа сотрудничества: классический договор либо экспресс-программу.

Классическое страхование

В классическом договоре все условия страхования прописываются индивидуально. Первым шагом обычно становится определение страховой суммы – максимального размера выплаты в случае какого-либо происшествия. Затем определяется стоимость имущества, которое вы страхуете (ремонт, мебель и пр). Для этого страховой агент либо сам осматривает вашу собственность, либо определяет цену по документам: договору купли-продажи квартиры, чекам и проч. В некоторых случаях приглашается профессиональный оценщик. На конечном этапе в процентах от стоимости объектов страхования рассчитывается страховой тариф, отсюда и цена полиса.

«Экспресс-продукт»

У собственника есть возможность приобрести экспресс-программу страхования (ее еще называют «страховой коробочкой»). Клиенту предлагают универсальные условия, по которым он может застраховать любую квартиру. Это продукт со стандартной страховой суммой, страховой премией и стоимостью полиса.

Что именно страховать

Страховщики выделяют три составляющие квартиры: конструктивные элементы (стены, перекрытия и т.д.), внутренняя отделка и инженерное оборудование, движимое домашнее имущество. Иногда инженерные системы выделяют в отдельную категорию. Застраховать можно либо совокупно все составляющие недвижимого имущества, либо каждую категорию в отдельности.

Риски

Чаще всего страховые компании выделяют три группы рисков, от которых можно застраховать свою недвижимость: это стихийные бедствия, действия третьих лиц и гражданская ответственность собственника перед соседями. При этом страховщик сам принимает решение о том, какие конкретно угрозы для вашей недвижимости включить в каждый из этих пунктов. Не редки ситуации, когда клиенту в московском регионе кроме прочего предлагают страховку от землетрясений и извержений вулкана. Какова доля переплаты за такие теоретические опасности, которые вряд ли когда-нибудь могут произойти на практике, остается только гадать, поэтому не стоит выбирать компании, которые предлагают застраховаться от самого длинного списка бедствий. В столице достаточно страховки от стихийного пожара, наводнения и урагана. А, например, такие частности, как попадание молнии, может включать себя пожар.

Еще одной хитростью страховых компаний могут стать прописанные в договоре обязанности страхователя. Они должны быть, по крайней мере, исполнимы для вас. Так достаточно часто, страховые компании слишком ограничивают срок, в течение которого клиент должен сообщить о страховом случае (могут указать в договоре сутки или 3 дня). И если, скажем, вы страхуете квартиру на время отпуска, то этот вопрос для вас может оказаться принципиальным, потому что дозвониться с курорта до офиса страховщика за сутки, как это иногда прописывают в требованиях, бывает невозможно.

Цены

«Классический договор»

Чаще всего цена на услуги страховой компании выражается в процентах от стоимости застрахованного имущества. При «классическом» страховании, механизм которого мы описали выше, учитываются все индивидуальные особенности объекта. Как правило, тариф на конструктивные элементы составляет 0,15-0,20% от их рыночной стоимости, на внутреннюю отделку 0,5-0,6%, на движимое имущество 0,6-0,8%. В зависимости от уровня обеспечения охраны, пожарной безопасности и качества использованных материалов, к объекту могут применяться понижающие, либо повышающие коэффициенты.

«Коробочка»

Цена страховой экспресс-программы не зависит от особенностей жилья. То есть вы можете приобрести готовый пакет для определенного типа квартиры (однокомнатной, двухкомнатной и т.д.) с фиксированным размером страховой суммы, расценками на страховой полис и стандартным набором рисков для конкретного региона. А вот где находится застрахованный объект – в «хрущевке» или элитном небоскребе – значения не имеет. Кроме того, при выплатах делается поправка на амортизацию объекта (его износ со временем).

Если вы решили воспользоваться страховой экспресс-программой, имейте ввиду, что в большинстве таких продуктов используется система лимитов, когда общая страховая сумма разделяется пропорционально между разными типами застрахованных объектов (например, 60% от общей суммы идет на максимальное возмещение ущерба по конструктивным элементам, 20% – по внутренней отделке, 20% – по движимому имуществу).

Кроме того, в страховании существует такое понятие, как франшиза – минимальный размер страховой суммы, который подлежит возмещению. Обычно она применяется в экспресс-программах. То есть, если франшиза составляет 1000 рублей, то любой ущерб менее этой суммы возмещению со стороны страховой компании не подлежит.

Заплатив за страховку однажды, вы долго можете не тревожиться о сохранности материального имущества. Чаще всего договор о страховании заключают на год.

. В странах Запада, где преобладает рациональный деловой подход в управлении собственностью, страхуется до 90% недвижимости. Механизм страхование начали использовать уже за две тысячи лет до нашей эры в древнем Вавилоне. И это не случайно, потому что преимуществ у минимизации рисков путем приобретения страховки гораздо больше, чем недостатков

САМАРСКИЕ НОВОСТРОЙКИ…УЖЕ НЕ МОГУТ НАЗЫВАТЬСЯ НОВОСТРОЙКАМИ.

По сути, все построенные жилые объекты, пущенные в эксплуатацию более 3-х лет назад, новостройками считаться не должны…. Именно поэтому в Самаре почти не осталось новостроек. Есть дома, квартиры в которых еще не распроданы. Новые площадки, новые названия, новые проекты от «Проверенных застройщиков» в Самаре почти не появляются. В 2017 году был в этом смысле только один премьерный проект – жилой комплекс «Пушкинский». «В ноль» расторговался «Мегастрой» в своем проекте «Шведская слобода», квартир нет в «Изумрудном», проект вышел на финал еще в сентябре 2016, хорошо торгует «Новый Дон» квартирами с чистовой отделкой в «Рекорде», ну и, конечно же, «Берег» подчищает остатки на этажах своих «Радужных». «Трансгруз» на сегодняшний день имеет только 92 предложения, «Бизнес-гарант» – 200, «Град» — 129. Квартир в домах, которые мы по привычке называем новостройками, осталось ровно 1317. Я посчитала…Много это или мало на миллионный город, пусть даже живущий в условиях кризиса? Этого очень мало. Это означает, что у нас с вами нет выбора. Или, как говорится, «остатки сладки», но в городе, либо – «Кошелев проект» и «Южный город». Инвестору на рынке недвижимости разгуляться негде. Не вкладываться же в бесконечно развивающийся микрорайон «Крутые ключи»? Он сам себя обесценивает, и в этом ему особенно убедительно помогает, принимающий вклады под 8,6% годовых родственный «Кошелев-банк». Он «продвигает» вполне рыночное предложение получить доход с депозита. Впрочем, тему получения дохода с инвестиций в недвижимость сегодня и застройщики продвигают с осторожностью. Конъюнктура не та… Вы скажете, а новостройки в микрорайонах? Сами микрорайоны еще можно назвать новостройками. Потому что на территориях, на которых они расположены, застройщик продолжает строить. И не секцию за секцией, а объект за объектом. В этих микрорайонах квартиры еще есть и, видимо, будут… их производство налажено. И, если не случиться, чего-нибудь плохого у застройщиков, то строить они продолжат до обозначенного в качестве финала срока. Например, 2032 год. Это финиш проекта «Южный город». Что же следует из всего вышесказанного? У потребителя снова нет выбора. Теперь не доступного, а качественного жилья… Второе, строительный комплекс испытывает сложности с ресурсами. Что строить, где строить и для кого? – вопросы, которые уже сегодня актуальны для отрасли…

Это будет настоящая революция на рынке… Сбербанк собирается сократить время покупки недвижимости до 1 дня. Герман Греф: «Это наша первостепенная задача»

Об этом глава Сбербанка Герман Греф заявил в своем эксклюзивном интервью федеральному телеканалу «Россия 24».

«Задача — сделать процесс приобретения недвижимости фактически онлайн», — рассказал Греф, уточнив, что это вопрос сотрудничества с правительством и изменения нормативной базы.

Глава Сбербанка уточнил, что в результате в скором времени должны уйти в прошлое «многомесячные выборы, ожидания проверки добросовестности приобретения, возможные последствия с судами». «Мы хотим всю эту работу взять на себя», — пояснил он.

Греф также отметил, что необходимо внести изменения в нормативную базу. Это позволит сделать этот покупки жилья максимально удобным.

Ранее Сбербанк внедрил онлайн-сервис «ДомКлик». С его помощью клиенты могут подать заявку и получить одобрение ипотечного кредита и объекта недвижимости в онлайн-режиме. Совсем недавно кредитное учреждение запустило и мобильное приложение «ДомКлик».

«Расходы на приобретение недвижимости после того, как мы внедрили продукт «ДомКлик», упали в среднем в 10 раз…В среднем процедура покупки недвижимости продолжалась раньше 2 месяца, сейчас на нее уходит 5 дней. Мы хотим довести ее до одного дня. Идеально, чтобы вообще все эти вещи решались онлайн», — заключил Греф.

В Минюсте назвали условие, при котором могут изъять единственное жилье

Доработанный законопроект о лишении единственного жилья предполагает, что забрать его приставы смогут только по социально значимым исполнительным производствам, например, у неплательщиков алиментов, сообщил РИА Новости замдиректора департамента экономического законодательства Минюста России Денис Новак.

Ранее министерство юстиции России вынесло на обсуждение законопроект, который отменит запрет на взыскание единственного жилья должника. Минюст указал, что взыскание может быть обращено на жилье, по размеру и стоимости «явно превышающее» потребности в жилище должника и его семьи.

Впоследствии глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская заявила, что законопроект, предлагающий забирать у должников единственное жильё, имеет право на жизнь, так как в нем речь идет об избыточном жилье, но важно его аккуратно прописать, чтобы не было двойных толкований в суде. Позже заместитель директора Департамента экономического законодательства министерства юстиции РФ Денис Новак заявил, что Минюст РФ доработает законопроект.

«Многие из предложений, высказанных во время общественного обсуждения законопроекта, учтены. Это в первую очередь снижение сферы его действия только на требования об уплате алиментов, причинению вреда жизни и здоровью и вреда, причиненного преступлением», — сказал Новак в кулуарах Петербургского международного юридического форума.

Таким образом, изъять единственное жилье будет невозможно за просроченные кредиты или неуплату ЖКХ.

Эти меры приставы смогут применить только для обеспечения интересов социально незащищенной категории кредиторов, которые страдают от недобросовестных действий должников, имеющих роскошное жилье, существенно превышающее размеры нормального проживания.

По словам Новака, приставы учли замечания по соотношению долга и стоимости жилья, при котором можно начинать процедуру изъятия. «Была выработана более дифференцированная шкала, так чтобы за долг, соотносимый со стоимостью телевизора, нельзя было изъять квартиру», — отметил собеседник агентства.

Кроме того, было разделено понятие дешевого и роскошного жилья. Доработанная редакция будет опубликована в ближайшие дни.

КАК ПЕРЕСТАТЬ ДЕЛАТЬ РЕМОНТ И НАЧАТЬ ЖИТЬ!

Ремонт нельзя закончить, можно только прекратить. Многие из нас сталкивались с «вечным» ремонтом, когда вопрос о его необходимости встал ребром, а финансовые, временные и трудовые резервы или не готовы, или плохо стыкуются между собой. О том, как не превратить ремонт в бесконечный сериал:

Финансовое планирование

Если денег немного, то и ремонт нужно делать недорогой. Ведь часто ремонт затягивается на годы не из-за нехватки средств на необходимое и достаточное, а потому, что на каждом этапе хочется сделать еще лучше и еще качественнее — ведь делаем-то на годы! И рассчитываем на будущие доходы, а уж с «с них рассчитаемся». А потом получается: одно сделали, другое к нему уже не подходит или не нравится, появились другие идеи — надо переделывать, а то и поизносилось за годы ремонта до такой степени, что пора новый ремонт начинать.

Здесь поможет только тщательное финансовое планирование: составление полного бюджета с работой, черновыми и чистовыми материалами, мебелью, декором. Оценив весь объем закупок и услуг, сопоставив цифру со своими возможностями, можно выйти на реальный бюджет, выходящий из него план работ и платежей, а дальше — все утвердить и… соблюдать. Для безотступного следования принятому плану и бюджету важно осознание, что лучшее — враг хорошего. Покупка всего «самого лучшего» часто не оправдана.

Психологический фактор

Ремонт мог затянуться или остановиться из-за комплекса причин и обстоятельств: плохой контроль и организация работ владельцами жилья, чья-то болезнь, расставание с бригадой, прекращение ремонта по окончании дачного сезона, невозможность жить в состоянии ремонта с маленькими детьми, домашними животными, проявившейся аллергией.

А еще может разонравиться само жилье, показаться тесным и неперспективным. Тогда, в преддверии продажи, вроде бы нет смысла заканчивать ремонт, так как покупатели все равно сделают по-своему. Но планируемая продажа может затянуться. Или (на злобу дня) дом попал в планы под снос — вот уж в этом случае особенно не хочется ремонтировать. А если снос намечен не в текущем году, а в ближайшей пятилетке? Тогда можно посоветовать использование самых недорогих черновых и отделочных материалов, срока службы которых как раз хватит на отведенное дому время или имитацию ремонта — оголить стены до кирпича или бетона в стиле лофта, вместо перегородок или дверей использовать декоративные шторы, на пол постелить ковролин, если существующих светильников и розеток категорически не хватает — открытую проводку и так далее.

Выход из тупика незавершенного ремонта заключается не только в разрешении финансовых проблем, но и в преодолении психологического барьера. Решительно и бесповоротно ставим цель перестать жить в незаконченном ремонте.

Рука помощи

Банально, но факт: опытный прораб и бригада рабочих могут за месяц закончить ваш «долгострой», избавив вас тем самым от головной боли. Тем же, кому ремонт предстоит буквально с голых стен в новостройке, могу посоветовать воспользоваться кредитными продуктами банков на ремонт и обустройство, заблаговременно скоординировав их вместе с ипотечными планами. Условия по ним будут более щадящими, чем по кредитной карте или потребительскому кредиту.

Краудфандинг и краудсорсинг

Если бюджет не позволяет нанять профессиональных строителей, ищите в ближнем круге опытных мастеров и напрашивайтесь в подмастерья. Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать. Начав вместе, дальше сможете продолжить самостоятельно.

Либо действуйте по аналогии с самой популярной методикой запуска стартапов, когда ближний круг из друзей, родственников, соседей и коллег помогает преодолеть трудности. В вашем случае — дает в пользование рабочий инструмент, остатки стройматериалов, помогает руками или финансами. Взамен обещайте вечеринку по случаю новоселья и всегда открытые двери для гостей.

Что нужно делать сразу

Сразу одним мужественным рывком нужно выполнить электрическую разводку и прокладку сантехнических труб. Кроме того, работы в помещениях, где поверхности подготавливаются под укладку плитки (как правило, это коридор, санузел, кухня), самые грязные, поэтому логично именно их делать в первую очередь.

Мебель можно докупать в течение всей жизни. Но встроенную лучше смонтировать сразу, тем более что встроенные шкафы скорее всего окажутся дешевле корпусной мебели. Во-вторых, в начале пути нужно позаботиться о системах хранения вещей, чтобы в квартире можно было существовать не как на складе, спотыкаясь о чемоданы и коробки. Чем больше порядка в обновленном помещении, тем меньше впечатления, что вы живете на стройке.

Что можно оставить на потом

Натяжные потолки монтируются обычно в самом конце, без них можно жить, в некоторых стилистических решениях это смотрится вполне органично.

Светильники: здесь всегда спасет старая добрая лампочка Ильича и любые варианты световых приборов, куда она вкручивается.

Текстиль: в некоторых стилях, например, скандинавском, отсутствие штор на окнах — норма. Ну или можно выбрать рулонные шторы или жалюзи. Они легко монтируются, за ними проще ухаживать (достаточно протереть).

Мебель: когда все вещи распределены по системам хранения, то пережить временное отсутствие «факультативной» мебели в виде, кресел, журнальных и письменных столов куда проще.

Межкомнатные двери можно оставить на потом, но лучше все же поставить самые недорогие из строительного гипермакета и заменить при следующем ремонте, чем годами жить с необработанными откосами. Кстати, еще на начальном этапе нужно задуматься о том, действительно ли во всех существующих дверных проемах нужны двери. Может быть, где-то они и не требуются, тогда отказ от дверей и оштукатуривание откосов принесет значительную экономию.

И последний совет: старайтесь ремонтировать до конца целые участки квартиры или дома. Нет ничего хуже, когда разгром везде понемногу, от этого руки опускаются, и, кажется, что конца и края нет. А со временем «прицепите» одно к другому.

Покупка недвижимости на маткапитал: новостройка или «вторичка»?

Как известно, материнский капитал – это денежная сумма, которая выдается семье государством после рождения второго или последующего ребенка. Программа выплаты маткапитала действует в России с 2007 года, и улучшение жилищных условий является одним из самых популярных способов потратить эту сумму.

Недвижимость для родителей

В 2017 году размер материнского капитала составляет 453 026 рублей. Претендовать на него могут как женщины, родившие или усыновившие второго и последующих детей, так и мужчины, являющиеся единственными усыновителями. Потратить деньги можно на различные цели, четко определенные законодательством, в том числе и на покупку недвижимости.

Второй либо последующий ребенок должен быть рожден не раньше 2007 года и не позднее 31 декабря 2018 года (именно в этот период действует программа «Материнский капитал»). Семья может потратить материнский капитал на приобретение недвижимости в качестве первоначального взноса по ипотеке или для уплаты основного долга и процентов по целевому кредиту или займу – в любое время; на любые не противоречащие закону сделки по приобретению недвижимости – только после достижения ребенком возраста трех лет.

Сразу не разберешься

Для того, чтобы получить или распорядиться материнским капиталом, нужно обратиться в Пенсионный фонд – напрямую или через МФЦ.

Но еще ни один из клиентов не подал документы с первого раза, так как эта процедура очень сложна. Настоятельно рекомендуем родителям после возникновения прав на получение материнского капитала или при желании им распорядиться сначала зайти на сайт Пенсионного фонда, разобраться, собрать все документы по списку, потом позвонить в ПФ, убедиться в правильности и полноте пакета и только после записаться на сайте на прием.

Решения есть

Зачастую покупатели используют материнский капитал в качестве первого взноса по ипотеке, так как банк в этом случае требует внести 5–10% от общей стоимости недвижимости.. Некоторые используют его для дальнейшего погашения кредита. Большая часть ипотечных кредитов с использованием материнского капитала приходится на первичный рынок недвижимости.

Чаще всего с использованием материнского капитала приобретают недвижимость на вторичном рынке: «Не могу достоверно утверждать, но мне видится, что в городе не так много застройщиков, готовых включать детей в ДДУ. Хотя и тут есть вполне законный путь решения вопроса. Для приобретения недвижимости в желанном месте у застройщика, не рассматривающего детей в виде стороны по ДДУ, родители частенько берут кредит в размере материнского капитала, гасят его средствами материнского капитала, а после оформления собственности включают деток в состав собственников», При регистрации договора недвижимость должна быть оформлена на мать, которая после погашения кредита обязуется выделить доли жилья своим детям. Советуем снять нотариальную копию, а лучше – две с этого обязательства: они понадобятся в дальнейшем, когда эти доли будут выделяться.

В Самаре больше всего продают и сдают однокомнатные квартиры

В апреле в Самаре продавали 1423 квартиры на вторичном рынке, пишет СОФЖИ. Наибольшее количество предложений в Промышленном районе – 22,7%. Меньше всего в Самарском – 4,1%.

На вторичном рынке Самары в прошлом месяце больше всего было 1-комнатных квартир в Промышленном районе – 9,8% от общего числа, наименьшее – 3–комнатных квартир в Красноглинском – 0,9%.

Максимальная средняя цена 1 кв. м у 2-комнатных «элиток» в Ленинском районе – 126 624 рубля, минимальная – у 3-комнатных «сталинок» в Промышленном – 31 869 рублей.

На первичном рынке продавали 611 квартир. По количеству предложений лидируют 1-комнатные квартиры (354), далее идут 2-комнатные – 189, и 3-комнатные – 68. Средняя цена 1 кв. м в новостройках Самары — 52 136 рублей.

Наибольшее количество предложений к продаже готовых новостроек приходится на Октябрьский район – 39,8%. Наименьшее — в Советском районе – 0,5%.

Самый дорогой квадратный метр у 3-комнатных квартир в Ленинском районе – 60 206 рублей, самый дешевый — у 3-комнатных квартир в Кировском районе – 39 912 рубл.

Что касается аренды, то наиболее представленными остаются однокомнатные квартиры (75,5%). По административным районам наибольшее количество предложений приходится на Октябрьский район – 31,7%.

Максимальная средняя арендная плата у трехкомнатных кирпичных «улучшенок» — 24 750 руб./мес., минимальная — у однокомнатных «хрущевок» — 8 988 руб./мес.

При этом средняя цена предложения по городу составила 10 783 руб./мес.

Какие документы требовать с продавца квартиры

По сути, процесс покупки квартиры на вторичном рынке можно разделить на два этапа: на первом нужно проверить собственников и сам объект, в рамках второго – собрать полный пакет документов и правильно все оформить. Собственно, документы фигурируют и там и там, поэтому им – особое внимание.

«Вторичка» – сфера профессионалов

Специалисты по недвижимости неизменно заявляют, что самостоятельная покупка «вторички» – не лучшая идея. Каждая квартира индивидуальна. Каждая имеет свою историю, Например, необходимо понимать, какие документы нужны для сделки, а какие для проверки квартиры. Для сделки достаточно паспорта продавца. Все остальное может запросить нотариус. Другое дело – проверка квартиры. Ее истории, собственников и проживающих. Самостоятельно это сделать практически нереально, поскольку нужно анализировать и оценивать большое количество факторов, учитывать все возможные риски. А такое под силу только опытным и грамотным специалистам.

Какого-либо стандартного набора документов быть не может: Для того чтобы обезопасить процесс приобретения “вторички”, покупателю стоит воспользоваться услугами экспертов. Процедура купли-продажи объекта недвижимости сегодня обуславливается множеством факторов, и опытный агент поможет избежать неприятных ситуаций и успешно завершить сделку.

Во-первых, правоустанавливающие документы на квартиру могут быть различными – какими именно, зависит от способов приобретения или получения того или иного объекта продавцом в собственность. Во-вторых, в случае покупки “вторички” с привлечением ипотечного кредитования каждый банк предоставляет покупателю свой список необходимых документов.

Обязательно и очень желательно

При отсутствии возможности или желания заручиться поддержкой профессионалов следует запомнить следующие моменты.

Первые в числе обязательных документов при покупке «вторички» – правоустанавливающие. К ним относятся договоры (купли-продажи, долевого участия, дарения, ренты, мены, приватизации); свидетельство о праве на наследство; вступившее в законную силу решение суда; акты органов государственной власти или местного самоуправления о передаче недвижимого имущества в собственность физических или юридических лиц и т. д.

Помимо правоустанавливающего документа, покупатель должен запросить у продавца «вторички» выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН), удостоверяющую регистрацию права собственности последнего (до 15 июля 2016 года функцию этого документа выполняло свидетельство о регистрации права собственности).

Третьими по степени важности считаются все остальные документы по объекту, которые могут пролить свет на вещи, сулящие покупателю проблемы в будущем. Это выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах, справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, технический паспорт, поэтажный план, экспликация и т. д.

И наконец, совсем не лишним будет потребовать у продавца (или продавцов, если их несколько) расписку, подтверждающую получение им всей суммы.

КАРТИНКИ ИЗ ГЛУБИНКИ: КРАСОТА ТРЕБУЕТ ЖЕРДЬ

Как известно, скоро в России пройдет чемпионат мира по футболу. Готовясь к этому событию, города, где пройдет мундиаль, чистятся и прихорашиваются с неувядающей фантазией.

Повод потрошить бюджеты, согласитесь, идеальный. Ведь мы не жалеем средств, чтобы выглядеть привлекательно. Но не всегда этих средств хватает. И тогда на помощь приходит наша традиционная смекалка, ведь голь на выдумки хитра.

Например, власти Самары, дабы особо не париться, решили вдоль трасс, по которым будут передвигаться прибывшие из разных стран болельщики, построить красивые и высокие (более двух метров!) заборы. Зачем, мол, иностранцам смотреть на аварийные здания, снести которые невозможно из-за банального отсутствия средств? Ну нет в казне денег, а сделать приятное гостям ох как хочется.

Глава департамента градостроительной политики города Елена Бондаренко сказала, что руководители региона хотят не просто скрыть неприглядные фасады. Заборы, по ее словам, призваны еще и добавить Самаре… архитектурной привлекательности.

Мне сложно представить, как можно скрыть и добавить одновременно, но, видимо, у самарской власти имеется богатый опыт в резком улучшении действительности.

Благо есть время для разработки идей этого архитектурного шедевра: до открытия чемпионата мира по футболу еще больше года, но за такую работу надо браться немедленно! Кто знает, может быть, добавить архитектурной привлекательности получится не сразу и забор придется переделывать.

На всенародную стройку уже выделен 21 миллион рублей. А с переделкой это потянет… Может случиться так, что «новострой» окажется дороже работ по сносу аварийных зданий… Ну что поделаешь, красота требует жертв. От налогоплательщиков.

Одно вызывает тревогу: насколько нелепо будут выглядеть на фоне такой сказочной красоты горожане? Не исключено, что руководители наймут пластических хирургов и «сделают» народу шикарные улыбки. Если добавлять привлекательности, то не только ландшафту, но и людям.

Кстати, в советские времена именно забор был единственным пространством свободы, на котором можно было прочесть непростые мнения трудящихся о руководстве страны. На заборе же публиковались закрытая информация о половом воспитании подрастающего поколения и перечень лиц, с кем активно встречалась Машка из третьего подъезда…

Словом, и в те славные времена забор добавлял привлекательности в нашу жизнь. Но делал это бесплатно. А не за 21 миллион рублей…

Кадастровая стоимость, как основа для налогообложения

В 2017 году продолжилась реформа по внедрению кадастровой стоимости в качестве базы для взимания налога на имущество физлиц

Поэтапный переход на обложение недвижимости налогом на основе кадастровой стоимости начался еще в 2015 году. Именно с января этого года первые 28 регионов России перешли на подобную модель налогообложения. В 2016 году к данной группе присоединилась еще часть субъектов РФ. А с 01.01.2017 года уже 72 региона стали использовать кадастровую стоимость.

Переход на новый порядок осуществляется постепенно в течение 4 лет с использованием повышающих коэффициентов. Поэтому в ряде регионов с 01 января 2017 года начинаются уже второй и даже третий этапы увеличения налогооблагаемой базы. Они предполагают применение коэффициентов равных 0,4 и 0,6. Но в любом случае и в регионах только начавших реформу, и в уже идущих по этому пути, средняя сумма налога за отчетный период повысится минимум на 15%-25%.

Следовательно, по итогам текущего года все собственники получат уведомления с возросшей суммой обязательного платежа. В свою очередь это увеличит количество судебных тяжб, связанных с оспариванием кадастровой стоимости.

Учет недвижимости. Взаимодействие между ФНС и Росреестром

Гаражи, сараи, бани, и другие строения, которые связаны с землей и не могут быть перемещены без ущерба для их предназначения, подлежат учету и налогообложению.

Если налоговая инспекция не имеет сведений о такой постройке, то гражданин обязан уведомить её о своем объекте. В противном случае ему грозит штраф в размере 20% от неуплаченного налога (1). Хотя, фискальные органы имеют полную информацию обо всех официально зарегистрированных объектах. Она содержится в ЕГРН (2), который ведется Росреестром. А между Росреестром и ФНС РФ еще в 2010 году было заключено соглашение о взаимодействии (3). В соответствии с ним Росреестр направляет в налоговые органы сведения о вновь зарегистрированных объектах и собственниках, получивших недвижимость в результате купли-продажи, наследования, обмена и другим сделкам. Поэтому не стоит думать, что если вы возвели объект или купили помещение, то налоговая инспекция не узнает об этом. Узнает. Ей сообщит Росреестр.

Новый налог и его значение для местных бюджетов

Статистика собираемости в регионах, перешедших на взимание налога с кадастровой стоимости, начиная с 2015 года, является противоречивой. Так, в Татарстане его сбор вырос более чем на 20%, а в Самарской области — на 38%. Самарские ИФНС, например, собрали в 2016 году дополнительно более 100 миллионов рублей. С другой стороны, в Новосибирской и особенно в Новгородской областях в 2016 году налоговые органы по этому виду платежа взыскали и перечислили в бюджет гораздо меньше средств, чем в 2015 году.

Скорее всего, это связано с тем, что в ряде субъектов РФ кадастровая стоимость, определенная на 01.01.2015 года, была явно завышена. Поэтому многие собственники оспорили ее в судах, либо просто не стали платить по новым тарифам. Например, в Ростовской, Новгородской, Новосибирской, Тульской и других областей.

Что же касается выгоды от нового определения налогооблагаемой базы для регионов, то она представляется довольно существенной. Ведь речь идет о десятках миллионов дополнительных рублей, зачисленных в местные бюджеты.

Так, стоимость строительства школы на 500-600 человек в регионе составляет где-то 450 миллионов рублей, цена компьютерного томографа для больницы варьируется от 12 то 14 миллионов, а суперсовременный автомобиль скорой помощи на базе Мерседеса обойдется местному бюджету в 2 500 000 рублей. С точки зрения Самары, Владимира, Саратова, Новгорода и других провинциальных городов новые поступления являются существенным подспорьем.

Как государство планирует определять кадастровую стоимость. Проблемы внедрения новых методик

В июне 2016 года Минэкономразвития «со скрипом» утвердил новые методические указания (4) о порядке определения кадастровой стоимости. Они полностью изменили ее расчет. Теперь, проводя ГКО, оценщик обязан принимать во внимание стоимость потребительской корзины в регионе, уровень жизни населения, средние зарплаты, показатели ВВП, инфляцию и даже наличие источников, загрязняющих природную среду. Раньше эти факторы вообще не учитывались. А они, как всем известно, оказывают прямое воздействие на формирование рыночной цены любой квартиры или коттеджа.

Ну и наконец, стоимость постройки теперь зависит ещё и от степени ее износа. До начала 2017 года данный нюанс также не брался в расчет. В целом же, внедрение методики существенно снизит кадастровую стоимость объектов, и она фактически сравняется с рыночной. Единственный минус состоит, пожалуй, в том, что рыночная цена подвергается постоянным колебаниям. А кадастровая остается неизменной, по крайней мере, в течение 3 лет. Поэтому не исключены варианты, когда собственникам всё же придется оспаривать стоимость при резком изменении рыночной цены через год или два после проведения официальной ГКО (5).

Однако сейчас данные методики не применяются. Дело в том, что в июле 2016 года (6) законодатель ввел своеобразный мораторий на изменение кадастровой стоимости и предоставил регионам возможность «заморозить» ее по состоянию на 01.01.2014 года или на 01 января того года, когда власти субъекта РФ впервые применили её для налогообложения. Данный «мораторий» будет длиться до 01.01.2020 года. После этой даты кадастровая оценка станет осуществляться по новым методикам и в соответствии с новым законом (7). Проводить ее будут бюджетные организации, а не частные фирмы.

Пока же граждане и юрлица оспаривают в судах кадастровую стоимость, проведенную еще по старым нормативным актам. Если посмотреть последние судебные решения за 2017 год, то можно увидеть, что в настоящее время в России оспаривается кадастровая стоимость, установленная еще на 01.01.2014 и 01.01.2015 года. Правда кое-где встречается и стоимость, определенная на 01.01.2013 года. Но это уже редкость.

Ее оспаривание происходит в судах общей юрисдикции по нормам КАС РФ8 и не представляет особого труда для собственников. Если, конечно, они знают что требовать или от их имени выступает профессиональный адвокат.

1 П.1.Ст.129.1 Налогового Кодекса РФ
2 Единый государственный реестр недвижимости.
3 Соглашение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы от 3 сентября 2010 . № ММВ-27-11/9/37 “О взаимодействии и взаимном информационном обмене Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы”.
4 Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации № 358 от 07.06.2016 года «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».
5 Государственная Кадастровая оценка.
6 Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 N 360-ФЗ.
7 Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ 8 «Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации» от 08.03.2015 N 21-ФЗ.

Аукцион квартир – спасение для продавца на падающем рынке

В текущих рыночных условиях продать квартиру в конкретные сроки за реальную рыночную цену непросто. Один из способов решения данного вопроса – аукцион. О том, как «государственные» технологии работают на вторичном рынке.

Аукцион по продаже недвижимости выгоден и продавцам, и покупателям. Во-первых, определяем, сколько покупателей на данный момент заинтересованы таким товаром, как наша квартира – 1, 5 или 50 человек. И именно их предложения о цене покупки определяют, сколько наш товар стоит на рынке. Во-вторых, с помощью аукциона мы продаем квартиру в конкретный, определенный срок, и у продавца есть четкая дата получения денег. Если квартира «малоинтересная», мы находим покупателей; если квартира «уникальная», всегда есть рост цены, и границу этого роста можно узнать только по итогам аукциона. А покупатель на аукционе четко видит, сколько людей заинтересовано в покупке конкретной квартиры. Он сам устанавливает цену покупки и знает, что квартира полностью подготовлена к сделке документально, а ее история прозрачна.

Подготовка квартиры к сделке проводится так, чтобы сделку можно было осуществить «вчера». Аукцион – это привычный способ продаж недвижимости и в Москве, и в зарубежных странах. С помощью аукционов активно продаются различные виды недвижимости: городские квартиры, земельные участки, загородные дома. В Москве такие услуги предоставляют риэлторские компании. Схемы уже отработаны, и площадки проведения работают без сбоев. По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в 2016 году через электронные торги планировалось реализовать более 4 тысяч квартир.

Аукциону предшествует большой объем предпродажной подготовки, куда входит подготовка документов и самой квартиры, а также большое количество рекламных мероприятий для привлечения покупателей, обладающих средствами в нужном объеме. «Подготовка аукциона, его проведение строго технологичны, все расписано по времени: что делаем, когда и как, – делится опытом Татьяна Саксонцева. – Например, на сами показы мы отводим два дня, но в эти дни должны прийти реальные покупатели в достаточном количестве. И чтобы покупатели могли принять решение о приобретении этой квартиры, нужно дать им максимальный объем честной, открытой информации».

Во время просмотра клиент заполняет письменную оферту. Каждый участник во время просмотра может ознакомиться с офертами других потенциальных покупателей, все цифры открыты. На следующий день после просмотров проходит телефонный аукцион на основе поданных оферт.

Одно из опасений покупателей состоит в том, что во время торгов сами риэлторы придумывают завышенную цену, за которую квартиру покупает несуществующий покупатель. Но нам нужны реальные покупатели, а взятая «с потолка» цифра может отпугнуть людей, и, конечно, просто придуманный персонаж квартиру не купит..

Конечно, технология продажи вторичных квартир с аукциона намного сложнее, и провести это мероприятие самостоятельно, без помощи риэлтора, практически невозможно. Кроме полной юридической проверки и сбора документов, среди этапов подготовки квартиры к аукциону есть и масса малозаметных, на первый взгляд, деталей. Например, при продаже с аукциона квартиры в новом доме без отделки, – для потенциальных покупателей нужно поставить в помещении стол, стулья, дать возможность людям присесть и рассмотреть квартиру. Ведь среди бетонных стен даже негде положить сумку, а просмотр квартиры требует времени.

Кто и почему может не платить налоги на недвижимость?

Кто и почему может не платить налоги на недвижимость?

Перед лицом Налогового кодекса все равны, но некоторые равнее, что в переводе на русский означает: существуют определенные категории граждан, которые имеют право на налоговые льготы вплоть до полноценной неуплаты налогов. Юристы рассказали о том, кто и в каких ситуациях может не платить налоги на недвижимое имущество.

1

Какие бывают налоги на недвижимость?

Налог на недвижимость в России для физических лиц состоит из двух отдельных налогов: земельного и налога на имущество. Земельный налог составляет от 0,3% до 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Для прочих объектов недвижимости действует налог на имущество, ставка на который варьируется от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости (для объектов с кадастровой стоимостью до 10 миллионов рублей — 0,1%; от 10 до 20 миллионов — 0,15%; от 20 до 50 миллионов — 0,2%; от 50 до 300 миллионов — 0,3%, свыше 300 миллионов — 2%).

2

Должны ли пенсионеры платить налог на недвижимость?

Пенсионеры имеют право на налоговые льготы при уплате налога на недвижимость (налога на имущество), но только на один объект, находящийся у пенсионера в собственности. Так, если у пенсионера находятся в собственности, например, квартира, дача и гараж, то он может на своё усмотрение выбрать любой из этих объектов недвижимости (в том числе, по которому он должен уплатить самый большой налог) и получить налоговую льготу от государства, обратившись в налоговую инспекцию. Исключения составляет недвижимость, кадастровая стоимость которой превышает 300 миллионов рублей — по ней льгот нет.

3

Можно ли инвалиду не платить налог?

На инвалидов всех групп, как и на пенсионеров, распространяется вышеуказанная льгота по уплате налога на имущество физических лиц. Кроме того, для инвалидов снижен земельный налог. Так, за участок, принадлежащий отдельным категориям инвалидов на праве собственности, по договору бессрочного пользования или полученный в наследство, платится меньший налог за счет уменьшения базы на 10 тысяч рублей.

4

Можно ли членам многодетных семей не платить налоги?

Помимо указанных категорий лиц, федеральными и региональными нормативами могут быть установлены также и иные налоговые льготы и для других категорий налогоплательщиков, например, многодетных семей. Однако эти виды льгот устанавливаются региональными властями, для уточнения их наличия и размера налогоплательщику необходимо обратиться в ближайшую налоговую инспекцию.

5

Кто и почему может не платить налог с продажи недвижимости?

При продаже недвижимости продавцом уплачивается налог в размере 13%, если квартира была приобретена до 1 января 2016 года и пробыла в собственности 3 года (36 месяцев) и долее. Для квартир, приобретенных после 1 января 2016 года минимальный срок владения увеличивается до пяти лет.

Кроме того, расходы можно несколько снизить за счет получения имущественного вычета в случае, если вы приобретаете другую недвижимость. Имущественный вычет рассчитывается исходя из 13% от стоимости расходов на приобретение жилья, земельного участка, строительстве дома, покупке квартиры в ипотеку, при этом максимальный размер вычета составляет 260 000 рублей.

6

Можно ли не платить налог, если недвижимость была подарена?

При дарении недвижимости между близкими родственниками налог уплачивать не нужно. Со стоимости недвижимого имущества, полученного в дар не от члена семьи, необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%.

Причем каких-либо льгот или преимуществ при оплате налога в связи с достижением пенсионного возраста, наличием звания Ветеран труда, основанием получения квартиры, для одаряемого не предусмотрено.

В соответствии со статьями 2 и 14 Семейного кодекса РФ к членам семьи относятся супруги, родители и дети (в том числе усыновленные); близкими родственниками являются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Самарская область вошла в десятку регионов-лидеров по объему выдачи ипотеки в I квартале 2017 года

По итогам I квартала 2017 г. Самарская область вошла в десятку регионов-лидеров по объему выдачи ипотечных кредитов. Такие данные опубликовало Объединенное кредитное бюро.

По данным ОКБ, за первые три месяца этого года в регионе было выдано 3 тыс. ипотечных займа на общую сумму 4,26 млрд рублей. Средний чек ипотечного кредита в регионе, по данным ОКБ, составил 1,4 млн рублей.

В тройке лидеров по объемам выдачи ипотеки — Москва и Московская область (14,7 тыс. кредитов на сумму 43 млрд руб.), Санкт-Петербург и Ленинградская область (7,3 тыс. кредитов на общую сумму 16,3 млрд руб.) и Тюменская область с Ханты-Мансийским и Ямало-Ненецким автономными округами (4,4 тыс. кредитов на сумму 8,9 млрд рублей).

Всего, по данным Объединенного Кредитного Бюро, в I квартале 2017 г. банки выдали 5,7 млн кредитов всех видов общим объемом 776,6 млрд рублей. В годовом отношении количество кредитов практически не изменилось, при этом объемы кредитования увеличились на 17% — в 1 квартале 2016 г. было выдано 5,7 млн кредитов на 662,9 млрд рублей.

 

Цены на вторичном рынке жилья в Самарской области продолжают снижаться

Стоимость одного квадратного метра жилья в Самарской области по итогам марта текущего года снизилась более чем на 7,5 тысяч рублей по сравнению с мартом прошлого года. К такому выводу пришли специалисты компании СОФЖИ в ходе составления отчета по ситуации на вторичном рынке жилой недвижимости. Средняя удельная цена квадрата по данным исследования составила около 41,5 тысячи рублей. Самый дорогой квадратный метр в Самаре с показателем свыше 63 тысяч рублей, самый дешевый — в Октябрьске, стоимостью менее 24 тысяч рублей. Эксперты СОФЖИ отмечают, что падение цены продолжается. В марте, по сравнению с февралем стоимость квадратного метра в регионе упала на 3,5%, а общее падение в годовом выражении превышает 15%.

Верховный суд разъяснил, как получить в наследство дачу, если документы на нее не оформлены

Верховный суд РФ подтвердил, что даже если дачник не успел при жизни оформить документы на свой участок, его наследники вполне могут вступить в право собственности.

Решение было вынесено после разбирательства по жалобе жительницы Калужской области. Женщина просила местный суд признать за ней как за наследницей право собственности на участок земли. Речь шла об участке ее отца, который не оставил завещания. Землю в начале 1990-х годов выделила администрация сельсовета с правом строительства дома для ведения ЛПХ, уточняет «Российская газета». Хозяин при жизни не успел построить дом на своем участке. В 2015 году землю поставили на кадастровый учет.

Суды первой и второй инстанции отказали истице, ссылаясь на постановление Пленума верховного суда N9 от 29 мая 2012 года. Там есть пункт 82, в котором сказано, что суд может признать за наследниками право собственности в порядке наследования на участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса. Это правило распространяется на участки для ведения подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства. Но действует подобный порядок лишь при условии, что наследодатель при жизни успел подать документы для регистрации земли в частную собственность.

В свою очередь, Верховный суд напомнил, что, согласно Гражданскому кодексу, в наследство входят все вещи, имущество и имущественные права и обязанности, принадлежащие наследодателю на день смерти. Земельные участки входят в состав наследства и наследуются по общим основаниям, никакого специального разрешения для этого не требуется.

Главным обстоятельством, имеющим значение при решении подобных споров, является принадлежность имущества наследодателю на праве собственности.

Юристы полагают, что нынешнее решение Верховного суда облегчит жизнь людям, которые надеются оформить документы на участки, которые в 1990-е годы выделялись предприятиями и органами местного самоуправления без надлежащего оформления.

Газпромбанк ввел ипотеку на гараж или машино-место

Газпромбанк ввел ипотеку на гараж или машино-место в подземном паркинге жилого дома или в отдельно стоящем гаражном комплексе с оформленным правом собственности у юридического лица (первичного собственника).
Сумма кредита — от 100 тыс. до 3 млн рублей, срок — до 10 лет. Минимальный первоначальный взнос — 30% стоимости приобретаемой недвижимости, передаваемой в залог. Процентная ставка составляет 12—12,5% годовых в зависимости от размера первого взноса. Предусмотрена скидка 0,5 процентного пункта для зарплатных клиентов банка. Если приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка, то процент по кредиту также снизится на 0,5 п. п.
«Приобретаемый гараж или машино-место подлежит обязательному имущественному страхованию. Договор личного страхования оформляется исключительно на добровольных началах, но его отсутствие увеличит процентную ставку на 1 процентный пункт», — добавляет эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Дина Орлова.
Ранее Газпромбанк ввел программу лояльности по ипотечным кредитам, предоставленным по заявкам, которые поступили от партнеров банка. Согласно условиям программы, клиентам предоставляется скидка от ставки в размере 0,25 п. п. Со списком компаний или индивидуальных предпринимателей, участвующих в программе, можно ознакомиться на сайте банка.

СОБСТВЕННИК ОТВЕЧАЕТ ЗА ПЕРЕПЛАНИРОВКУ, ДАЖЕ ЕСЛИ ДЕЛАЛ ЕЕ ПРЕДЫДУЩИЙ ХОЗЯИН

Вторичное жильё, даже несмотря на кризис, пользуется хорошим спросом. Количество сделок хоть и уступает первичному рынку, но и маленьким этот рынок точно назвать нельзя. Одним из самых распространенных вопросов покупателей, которые приобрели или собираются это сделать является тема неузаконенных перепланировок. Отвечает ли хозяин квартиры за перепланировку, выполненную предыдущим хозяином, и все ли изменения квартиры одинаково страшн???.

Новый собственник отвечает за незаконную перепланировку квартиры, даже если её выполнил предыдущий хозяин. Если факт перепланировки удостоверен, никто разбираться не будет: кто её сделал, когда, и были ли соблюдены нормативные предписания по «правильной» перепланировке. Чаще всего встречаются случаи увеличения границ объектов и снос несущих стен.

Для того, чтобы узаконить перепланировку, есть ряд специальных процедур, которые проводят соответствующие компетентные органы, обращаясь в которые и можно узаконить изменения. Однако стоит помнить, что не каждое изменение можно узаконить. Например, категорически запрещается размещение санузлов над жилыми помещениями или кухней, так называемый «перенос мокрой точки». Также есть четкий запрет на увеличение площади квартиры за счёт лестничной клетки. Этот вариант допускается только при согласии всех жильцов дома. Но такое условие выполняется крайне редко.

Главной санкцией является требование привести жилое помещение в исходное состояние за свой счет. А так же, разумеется, выплата штрафа за самовольную перепланировку. Если условия не будут выполнены в установленный срок, то владелец может лишиться своего жилища: Оно может быть передано новому собственнику, в обязанности которого будет вменено приведение объекта в исходное состояние..

В Самаре подешевели «двухкомнатные» квартиры в новостройках

Аналитики портала по выбору недвижимости n1.ru проанализировали около 60 000 объявлений по продаже квартир в новостройках.

По подсчётам специалистов, быстрее всего за первый квартал этого года подешевели двухкомнатные квартиры, опустившись за этот период на 3,7% или на 130 000 рублей. Сейчас средняя цена «двушек» составляет 3 400 000 рублей. За год же (март к марту) они потеряли 7,3% своей цены.

В общем цена квартир в новостройках в среднем снизилась до 2 930 000 рублей, раньше средняя стоимость их составляла 3 060 000 рублей.

Средняя стоимость «квадрата» в новостройках за три месяца 2017 года снизилась на 2% и составила 49 400 рублей за квадратный метр.

Цена за «квадрат» на рынке вторичного жилья снизилась также на 2% и достигла в марте этого года 56 700 рублей.

Порядок наследования квартиры

Очередь — это порядок, определяющий, кто за кем следует при получении имущества усопшего.

Наверное, каждый слышал об очередности наследования. А многие даже знают, что в первую очередь наследуют супруги и дети покойного. Но вот об остальных группах большинство россиян имеет самое смутное представление. Известный адвокат Олег Сухов рассказывает об очередности и освещает некоторые важные моменты этой процедуры.

Последовательность наследования

Закон предусматривает 7 очередей. Очередь — это порядок, определяющий, кто за кем следует при получении имущества усопшего. Первая очередь состоит из родителей, детей, а также мужа либо жены покойного. Однако не надо забывать и о долях, переходящих в обязательном порядке при наличии завещания в пользу посторонних лиц. Нетрудоспособные дети, отец, мать, супруга покойного, иждивенцы вправе претендовать, как минимум на половину причитающейся им по закону доли.

Вторая очередь включает в себя братьев, сестер, дедушек и бабушек. Если и они отсутствуют, то к наследованию призываются тёти и дяди. Законодатель относит их к третьей очереди.

Четвертая состоит из прадедушек и прабабушек. На пятой ступени потенциальных наследников располагаются двоюродные внуки, внучки, а также бабушки и дедушки той же степени родства. В шестую очередь наследуют двоюродные правнучки и правнуки, а также двоюродные дяди, тёти, племянницы и племянники.

На этом родство по крови заканчивается. Если у покойного не было кровных родственников, то имущество переходит к отчиму, мачехе, пасынкам и падчерицам. Они составляют седьмую очередь.

Дополнительная очередь

Если покойный год и более содержал иждивенцев, то последние всегда имеют право на часть собственности независимо от очереди, в которой они находятся. Например, если гражданин состоял на иждивении и присутствует в 4-й очереди, а наследуют граждане из 1-й группы, то он в любом случае получит свою долю.

А вот, когда умерший вообще не имел родственников, то нетрудоспособные лица становятся полноценными наследниками и составляют восьмую очередь. Нахождение на иждивении может быть установлено судом, исходя из документов и показаний свидетелей. Это вполне распространенная практика.

Право представления

Внимательный человек, ознакомившись с очередностью, задаст недоумённый вопрос: А где же здесь внуки, племянники, двоюродные браться и сестры? Они ведь более близкие родственники, чем те же отчим с мачехой.

Здесь все правильно. Закон не выделяет эти категории в отдельные очереди. Они получат собственность по праву представления. Например, внуки приобретут долю, если дети покойного (их родители) умрут до его смерти. То есть в 1-й очереди. А двоюродные братья и сестры станут наследниками 3-й очереди, в случае смерти своих родителей. Так, что закон никого не забыл. Он просто упорядочил процесс, исходя из старшинства родственников первых очередей.

Лишение наследства

Хотя закон и обеспечивает возможность приобретения наследства, но он не дает стопроцентной гарантии, что гражданин получит недвижимость. Некоторые претенденты лишаются права независимо от очереди. Законодатель относит к ним лиц, совершивших умышленные правонарушения (преступления) в отношении покойного или его потенциальных наследников. В эту категорию входят также граждане, которые хотели получить имущество (в том числе и недвижимость) для себя или других лиц в нарушение закона, либо пытались увеличить размер доли, не имея на то оснований.

Иными словами — это люди, ступившие на путь преступлений и мошенничества ради получения наследства. Примеров такого поведения великое множество. Если посмотреть судебную практику, то можно понять, что потенциальные наследники идут на самые тяжкие преступления, лишь бы получить вожделенную недвижимость или другие ценности.

Они поделывают документы, завещания, наносят вред здоровью и даже убивают собственников и других наследников. А в результате теряют не только право на имущество, но и свободу.

Подводя итоги

Итак, ГК РФ довольно подробно разъясняет очередность, а также порядок наследования. Однако все жизненные ситуации нельзя подогнать под жесткие нормативные схемы. Поэтому зачастую наследственные дела начинаются в офисе нотариуса, а заканчиваются в зале суда. Исходя из этого, я рекомендую обращаться к адвокату не на стадии судебного разбирательства, а гораздо раньше — уже в момент открытия наследства.

В ОДНОЙ КОМАНДЕ С РИЭЛТОРОМ: КАК СРАБОТАТЬСЯ СО СПЕЦИАЛИСТОМ ПО НЕДВИЖИМОСТИ?

Хороший риэлтор разрешит любой конфликт, а профессиональный – предотвратит его.

Желая продать или купить квартиру быстро и выгодно, многие люди обращаются к риэлторам – специалистам по недвижимости. Однако в процессе сотрудничества иногда возникают вопросы и разногласия, разрешить которые не так-то легко. Не занижает ли риэлтор цену квартиры? Можно ли продать быстрее, не делая скидок? Кто должен платить за банковскую ячейку?

Недопонимание, возникающее по этим вопросам, порой может сорвать даже почти готовую сделку. Как риэлторы работают с трудными ситуациями при обслуживании клиентов и каких ошибок следует остерегаться самим продавцам и покупателям жилья?

ТОЧНОСТЬ В ДОГОВОРЕ – ЗАЛОГ СПОКОЙСТВИЯ

Далеко не все клиенты, обращаясь в агентство недвижимости, знают, в чём именно состоит работа риэлтора и как проходит процесс купли-продажи недвижимости, поэтому свою работу риэлторам часто приходится начинать с ликбеза для своих клиентов. Клиенту, в свою очередь, стоит очень внимательно прочитать договор с риэлтором, чтобы понять, что он получит на выходе.

В договоре о предоставлении услуг должно быть четко прописано, в какие сроки будет осуществляться подбор и продажа недвижимости, что входит в обязанности риэлтора, каковы будут его комиссионные в случае успешного закрытия сделки и при каких условиях договор может быть расторгнут.

О ЧЁМ СПОРИМ?

Из-за того, что ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня складывается не в пользу продавцов (переизбыток предложения на фоне низкого спроса), с ними работать труднее, отмечают риэлторы. Чаще всего причиной недопонимания становится неадекватная стоимость жилья. Особенно часто конфликт возникает в ходе торга, когда потенциальный покупатель сбивает завышенную цену продавца, Попытки риэлтора убедить хозяина квартиры пойти на разумные уступки приводят к спорам. Такую ситуацию проще предотвратить, чем разрешить, поэтому риэлтору и клиенту стоит обговорить этот момент в самом начале, ещё до заключения договора об обслуживании.

Причиной спора может стать не только цена квартиры, но и стоимость ремонта или мебели. Поэтому мы очень четко прописываем – что, кто и когда получит, какие будут расходы, как по времени и в каких местах будет проходить сделка. Бывает, приходится делать опись имущества с поштучными фотографиями, что продавцы забирают, а что оставляют в квартире.

Причиной недопонимания между клиентом и риэлтором могут стать и технические неурядицы. Они чаще всего происходят из-за плохо подготовленной сделки: к примеру, далеко не все клиенты знают, что транзакционные расходы не включаются в комиссию агента и их нужно оплачивать отдельно. Однако такие спорные моменты профессиональный риэлтор старается обсудить еще на предварительных этапах подготовки к сотрудничеству.

Если же проблемы возникают уже в ходе переговоров, то главная задача риэлтора – дать клиенту максимально объективную картину рыночной ситуации, чтобы у него не было завышенных ожиданий. Проще говоря, ещё до начала поиска покупателей продавцу нужно объяснить, на что реально можно рассчитывать и в какие сроки,. – Пока что вторичный рынок не собирается разворачиваться в сторону роста, поэтому если сегодня за определенную квартиру дают 10 млн рублей, то либо собственник продает ее сейчас, либо через полгода за 9,5 млн рублей. В то же время профессиональные риэлторы не стремятся закрыть сделку любой ценой,Впоследствии это может обернуться негативными отзывами недовольных клиентов в интернете, то есть подпорченной репутацией.

ОШИБКИ КЛИЕНТОВ

Бывает, что клиенты сами препятствуют заключению выгодных сделок, совершая одну из следующих распространённых ошибок: Неадекватная цена. Продавцы вредят продаже, традиционно завышая цены на свой объект, или подбирая риэлтора по принципу «кто дороже продаст». При этом стоит понимать, что завышенная цена намного хуже заниженной. Переоценённое жильё будет продаваться очень долго, и со временем собственнику придётся снижать цену, чтобы привлечь хоть каких-нибудь покупателей. В итоге спустя год продавец, потеряв энтузиазм и желая просто завершить дело, будет вынужден продать жильё ниже рыночной стоимости.

— Недооценка своих возможностей. Покупатели совершают другую ошибку – сразу же отказываются от вариантов, которые немного дороже их бюджета. Далеко не все понимают, что большое количество недвижимости продается с возможностью торга, поэтому не стоит делать преждевременные выводы о дороговизне жилья – почти всегда есть возможность поторговаться.

— Дополнительные условия. Клиент может стать виновником развала сделки и в тех случаях, когда в ходе переговоров он начинает «загромождать» ее какими-либо дополнительными условиями. К примеру, изначально он заявляет, что квартира продается без мебели, а во время переговоров все же пытается сбыть ее покупателю вместе с жильем. Нередко таких дополнительных обременений становится настолько много, что покупатель отказывается от сделки. Любые дополнительные условия, неожиданно возникающие в ходе переговоров, являются фактором угрозы для благоприятного исхода сделки.

— Работа с несколькими риэлторами сразу. Иногда клиенты поручают продажу своего жилья сразу нескольким специалистам в надежде продать квартиру подороже и побыстрее, однако такие «хитрости» наоборот приводят к демпингу. Когда посредников на одном объекте много, единственный способ выделиться – снизить цену.К тому же в таких ситуациях у риэлторов меньше персональной ответственности, а покупатель, видя, что квартира фигурирует сразу в нескольких объявлениях от разных людей, начинает подозревать неладное и старается обойти такой объект стороной,

— Излишний контроль. Нередко юридически подкованные или просто недоверчивые, чересчур «сознательные» клиенты задерживают ход сделки, стараясь повлиять на все возникающие вопросы. Они вносят бесконечные правки в договор, спорят с Центробанком или учат банковских работников, как и когда надо пускать клиентов в депозитарий. Итогом таких действий становятся задержки и путаница.

«ПАКЕТ» ИЛИ ЭТАП?

Нередко тем, кто хочет продать или купить квартиру, советуют нанять риэлтора только на определённые этапы сделки, например, для проверки юридической чистоты жилья. Однако, , по отдельным этапам риэлторы сегодня не работают, и правильнее говорить о двух форматах оказания услуг: в виде комплексного пакета либо в виде усечённого варианта. «Пакет» предполагает полный цикл услуг от помощи в ценообразовании, рекламы и поиска клиента и до получения ключей. При усечённом варианте риелтор нанимается уже после того, как покупатель найден, и необходимо организовать переговоры, торги и оформление сделки. Выбирать комплексный формат стоит в случаях, когда предстоит сложная операция: «альтернатива», сделка с необычной или очень дорогой квартирой, покупка жилья со сложной юридической историей, приобретение недвижимости с целью инвестиций. Всё это требует работы риелтора. Усечённым вариантом можно воспользоваться, если сделка намечается между знакомыми или близкими людьми.

Таким образом, главная задача продавца или покупателя жилья – выбрать риэлтора-профессионала, заключить с ним грамотно составленный договор на обслуживание и следовать чёткому плану, который будет выработан совместно со специалистом в самом начале сотрудничества. Если не нарушать его, то результаты не заставят себя ждать.

Эфир на радио “Business FM Samara

На первом деловом радио России “Business FM Samara” выходит передача о недвижимости при поддержке Ассоциации “Поволжская Гильдия Риэлторов”.
27 марта в эфире была член президиума ПГР директор АН “Изумруд” Екатерина Вячеславовна Кочетова. Екатерина Вячеславовна осветила тему налогообложения при сделках с недвижимостью.
 “Собственникам, решившим продать свою недвижимость, помимо задач, по сделке, нужно изучить и её детали, связанные с налогообложением. Нормативы налогообложения физических лиц довольно сильно изменились с прошлого года. Без налога (НДФЛ) продать свою недвижимость теперь можно после 5 лет владения ею, вместо прежних 3-х лет. Также начала учитываться кадастровая стоимость, а не только договорная. В то же время важно знать, что при покупке недвижимости, собственнику положена компенсация по налогу на доходы — что в некоторых случаях либо снижает сумму налогов при продаже, либо возмещает выплаты из зарплаты. Ежегодно можно пользоваться Налоговым вычетом 1 млн рублей при продаже и только 1 раз в жизни компенсировать налоги с 2 млн.
Порой разобраться во всех нюансах, сопровождающих сделку по покупке или продаже недвижимости, непросто. В этом случае не лишним будет обратиться к специалисту.
Прежде чем подавать документы на регистрацию в Росреестр, риелтором и налоговиком агентства недвижимости ведется тщательное изучение истории приобретения, основания приобретения, расчет цен, ситуация по покупке, ведь каждая ощибка может грозить сотнями тысяч потерянных денег.
Интересно, что при правильном подходе, практически в каждой ситуации, налоги можно свести к нулю, если сразу об этом задуматься и предусмотреть все этапы.
 
Вот, например, в 2016 году прошла сделка где собственники вступили в наследство и продали дом за 3 с лишним миллиона, не подозревая, что безвозмездные сделки (приватизация, дарение, наследство) облагаются налогом при отчуждении. Наши специалисты не только объяснили возможные последствия, но и помогли избежать высоких налогов, привязав компенсацию по покупке.
Интересная ситуация обстоит с новостройками. При продаже по договору переуступки прав требования, если указываем цену больше, чем покупали, то налог платим, как при любой сделке с недвижимостью, а вот компенсацию при покупке получить не можем, так как нет права собственности!
Могут возникнуть сложности при отчуждении комнаты, находящейся в долевой собственности. В общем, нюансов при сделках с недвижимостью очень много, тем более при постоянно меняющемся законодательстве.
ОТДЕЛКА ИЗ-ПОД ПАЛКИ. ЗАСТРОЙЩИКАМ ХОТЯТ ЗАПРЕТИТЬ ПРОДАВАТЬ КВАРТИРЫ БЕЗ ОТДЕЛК

«Запреты – это основная причина всех преступлений», – сказал американский писатель Ян Флеминг.

В России может быть введен запрет на продажу новых квартир без отделки. С таким заявлением выступил в четверг, 23 марта, министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Он отметил, что это задаст правильное направление для развития рынка жилищного строительства. «Часто бывает, что после сдачи дома людям еще в течение нескольких лет приходится терпеть шум ремонта и строительный мусор в подъездах. Это не совсем правильно», – передает слова г-на Меня «Интерфакс-Недвижимость».

Ранее Минстрой РФ уже анонсировал подготовку этого законопроекта. Так, в августе прошлого года директор департамента жилищной политики министерства Никита Стасишин заявил: «Сделать критерии доступности жилья, прописать в нем минимальную отделку нужно». По его словам, квартиры с отделкой «продает практически весь мир».

На первый взгляд, предложение может показаться разумным. Приятно, когда сам господин министр беспокоится за новоселов, которых раздражают шум ремонта и мусор в подъездах после сдачи дома. Тем более, что это чистая правда! И можно только мечтать о том, чтобы новый закон, как по мановению волшебной палочки, избавил всех-всех-всех новоселов от ужасов соседского ремонта.

Но на самом деле такой запрет только добавит проблем. Во-первых, причина строительства квартир без отделки – это не намеренный вызов всему миру, а вынужденная мера, которые используют застройщики по причине крайне низкой покупательной способности клиентов. И по мере усугубления экономических проблем эта самая способность будет только снижаться. Даже по официальной статистике, опубликованной за день до выступления министра Меня, ситуация аховая. Реальные располагаемые доходы россиян в феврале 2017 года сократились на 4,1% по сравнению с февралем 2016 года. Такие данные следуют из информации о социально-экономическом положении России, опубликованной Росстатом. Отметим, реальные доходы россиян снижаются на протяжении трех лет. В 2014 году они сократились на 0,7%. в 2015-м – на 3,2%, в 2016 году – на 5,9%. Ранее эксперты Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС сообщили, что «даже в период кризиса в 2009 году падение реальных располагаемых денежных доходов было несколько меньше». Таким образом, безусловное повышение стоимости квадратного метра, к которому приведет запрет на продажу жилья без отделки, нанесет очередной удар по платежеспособному спросу.

Во-вторых, строительные компании, понятное дело, будут снижать стоимость обязательной отделки всеми разумными и неразумными методами. У отдельных девелоперов и сейчас на качество отделки без слез смотреть нельзя. Даже страшно подумать, какими атавизмами советских новостроек прирастут отделанные квартиры после внедрения обязательного ремонта от застройщика. Такой запрет, без сомнений, приведет к появлению на помойках сразу после сдачи домов кривых-косых картонных межкомнатных дверей, уродливой низкокачественной сантехники и прочих стройтоваров «второй свежести» из свежепостроенного жилья.

В-третьих, в первоначальном проекте Минстроя шла речь о запрете продажи квартир без отделки только в эконом-сегменте. Действительно, чем выше класс жилья, тем меньше шанс встретить отделку как опцию от застройщика. Покупатели квартир в элитных домах, как правило, не терпят «уравниловки»: у них есть и желание, и возможность сделать отделку и дизайн квартиры под себя. Однако Михаил Мень безапелляционно заявил о предстоящем запрете на продажу новостроек без отделки вне зависимости от класса дома. И это, по меньшей мере, странно.

Чтобы избежать всех проблем, связанных с непродуманным запретом на продажу жилья без отделки, господину министру можно посоветовать ввести еще один законодательный запрет – на ремонт новоселами своих квартир. Заменил раковину от застройщика? Штраф! Включил дрель? В тюрьму! И вот тогда действительно жизнь в новостройках будет лучше и веселей

Цены на «вторичку» будут падать еще несколько лет

Цены на «вторичку» будут падать еще несколько лет
28 марта 2016
Кризис на российском рынке вторичной недвижимости будет продолжаться еще несколько лет. Падение рублевых цен только началось, и улучшения в ближайшие годы ждать не стоит, считают эксперты, опрошенные интернет-изданием «БН-газета».

«Скорее всего, в ближайшие 2-4 года цены в среднем будут устойчиво снижаться, при условии, что не будет реализован инфляционный сценарий в экономике», — считает аналитик ИК «Финам» Тимур Нигматуллин.
Поскольку рынок вторичного жилья в основном представлен частными собственниками, процессы в нем происходят существенно медленнее, чем на рынке «первички», отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе. По его мнению, в целом по сегменту сейчас ожидания «сдержанные».
ПАО «ОПИН» Денис Бобков также говорит, что увеличение спроса будет зависеть от состояния первичного рынка, а оно в свою очередь — в целом от макроэкономики.
Напомним, что осенью прошлого года президент и председатель правления Сбербанка России, бывший министр экономического развития и торговли Герман Греф заявил, что оживления спроса на рынке недвижимости до 2017 года ждать не стоит. По мнению банкира, пока цены не совсем на дне, люди не будут спешить с покупкой жилья.
В свою очередь председатель комиссии по аттестации аналитиков рынка недвижимости Российской гильдии риелторов (РГР) Геннадий Стерник полагает, что восстановления отрасли стоит ждать только в 2019-2020 годах. Причем в 2019 году ситуация «несколько стабилизируется», а в 2020 году можно ждать некоего подъема.

ШТРАФНЫЕ СОТКИ. ВПЕРВЫЕ НАЧИСЛЯТ ДВОЙНОЙ НАЛОГ НА ЗЕМЛЮ ТЕМ, КТО НЕ ПОСТРОИЛ НА НЕЙ ДОМ

Повышенный земельный налог впервые рассчитают для владельцев участков, которые приобрели их в 2008 году, но не построили дома. Списки таких земельных участков и разрешений на них формируют сейчас в Росреестре

С этого года начинает применяться «спящая» норма Налогового кодекса, по которой пустующие участки для индивидуального жилищного строительства будут облагаться двойным налогом. Норма, предусматривающая десятилетний переходный период, была принята еще в 2008 году и теперь «проснулась», чтобы стимулировать людей к освоению земли.

В России сегодня 16 миллионов гектаров земли выделено под индивидуальное жилищное строительство. Около 5 миллионов зарастают бурьяном. В зоне риска повышенного налога и «недооформленные» земельные сотки, которые граждане поставили на кадастровый учет до 1 марта 2008 года, но так и не зарегистрировали на них право собственности. Росреестр может снять их с учета. Впрочем, сначала уведомит владельцев наделов, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, но не имеющих официальных прав собственности, о начале процедуры. Если вы не оформите право собственности, то через полгода после рассылки уведомлений участок будет снят с кадастрового учета. И сделки купли-продажи с ним станут невозможны.

Есть и хорошая новость. Оформлять права собственности на недвижимость в этом году стало гораздо проще и вдвое быстрее, «Если раньше человеку нужно было обращаться сразу в два органа — Федеральную кадастровую палату (поставить имущество на кадастровый учет) и в Росреестр (оформить документ о праве собственности), то сейчас достаточно один раз все бумаги и заявление подать в многофункциональный центр «Мои документы».

Кроме того, благодаря новому Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости», оформить права на квартиру или землю в Москве или Вологде теперь можно в любом МФЦ страны, а не как раньше — по месту нахождения недвижимости. Как подчеркнул Смирнов, с начала года по такому экстерриториальному принципу уже подано более 40 тысяч заявлений.

На вопрос » РГ» о том, как оценивают в Росреестре законопроект о том, чтобы вернуть к жизни отмененные год назад бумажные свидетельства о праве собственности, замглавы ведомства недоуменно пожал плечами. По его словам, это отбросит назад развитие электронного сервиса, в котором сейчас указан статус имущества в его текущем состоянии, а не на конкретную дату, как в бумажном свидетельстве. Кроме того, значительно увеличатся затраты государства на изготовления свидетельств. При этом Смирнов успокоил, что закон предусматривает массу различных уведомлений хозяев квартир и домов в случае притязаний других лиц на это имущество. Кроме того, персональную и финансовую ответственность за учетные и регистрационные действия отныне несут государственные регистраторы, то есть госслужащие. И если регистрация вдруг влечет для заявителей убытки или прошла с нарушениями, то платит за это не только государство , но и сами регистраторы.

Гарантию защиты прав собственников повышает и межведомственное взаимодействие. Например, ЗАГСы отныне обязаны информировать Росреестр о событиях, связанных с регистрацией актов гражданского состояния — рождениях детей, разводах, браках, смертях. А Федеральная нотариальная палата в течение трех дней уведомлять о вступлении в наследство наследников.

Генеральный директор Московского областного БТИ Владислав Мурашов привел свежие данные о масштабном проекте, который проходит в области уже полгода по выявлению неоформленной недвижимости — коттеджей, жилых домов, гаражей, бань и других загородных построек площадью свыше 50 квадратных метров. Таких объектов, по его словам, власти обнаружили примерно полмиллиона. 230 тысяч невидимок частного сектора уже накрыли.

«Возникает много слухов, мол, дроны летают. Это не так. Мы проводим аэрофотосъемку, сопоставляем ее данные с данными Росреестра, ФНС, — поясняет Мурашов. — Если по факту дом есть, а никаких документов по нему в государственных базах нет — строение помечается красными точками. Информация о земельном участке, на котором оно обнаружено, заносится в специальный реестр». По словам Мурашова, сегодня существует уже пять методов выявления домов-невидимок. Ценный опыт перенимают в других регионах страны — в Татарстане, Владимирской области, Краснодарском крае, Петербурге.

Реестр под названием «неузаконенные объекты» размещен в открытом доступе на портале госуслуг Московской области, а также на сайтах Минмособлимущества и муниципалитетов. Муниципальные власти уже работают с собственниками из «красной зоны», добавил Мурашов.

Что касается регистрации прав на эти объекты, то за шесть месяцев число оформленных объектов: домов и гаражей выросло в пять раз, до 127 тысяч. А ведь это будущие налоги, которыми пополнятся местные бюджеты. Налогом облагаются все строения, площадь которых больше 50 кв. м. Если на участке есть дом площадью 100 кв. м, баня в 60 кв. м и хозпостройка 30 кв. м, то при оформлении всех этих объектов платежки придут только за 50 квадратных метров дома и 10 квадратных метров бани. За хозпостройку платить не придется, так как ее метраж меньше 50 метров. Точно так же не окажется в почтовом ящике налоговой квитанции за заборы, бассейны, навесы и тенты. По закону, эти объекты не налогооблагаемы, и регистрировать их не нужно. Сейчас акцент сделан на информировании нерадивых собственников о том, что недвижимость им оформлять-таки придется. Каждую неделю комиссии при муниципалитетах обходят свыше 2 тысяч земельных участков с неучтенными домами. Разговаривают с владельцами, вручают пошаговые инструкции. Просвещают о роли кадастровых инженеров. Их сегодня в России 28 тысяч. Каждый должен быть членом саморегулируемой организаций (СРО) кадастровых инженеров. Ответственность каждого застрахована минимум на 2, 5 млн. рублей.

ПУЗЫРИ НА КАРТЕ МИРА…ГДЕ ДОРОЖАЕТ И ДЕШЕВЕЕТ НЕДВИЖИМОСТЬ

Мировой экономике угрожает новый пузырь недвижимости, на сей раз китайский. Зато российский пузырь не внушает особых опасений: он уже в основном сдулся.

редыдущий мировой экономический кризис начался в США в 2007 году. Причина — пузырь на американском рынке недвижимости, вызванный низкими ставками ФРС и дерегуляцией ипотечного сегмента. Нынешняя ситуация на рынке недвижимости США не внушает особых опасений, Растут как на дрожжах и продажи домов, тоже подбираясь к уровням предыдущего бума.

Впрочем, на сей раз проблемы концентрируются в других регионах мира. Китайский пузырь недвижимости, о котором «Деньги» неоднократно писали ранее, стал сдуваться еще в конце 2014-го — начале 2015 года. Однако летом 2015-го произошел резкий обвал китайского фондового рынка, и отчаянные инвесторы опять бросились на рынок недвижимости. В итоге жилье в 70 больших городах подорожало к сентябрю 2016-го на 12,8% за год. При этом средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших городах превысила 20 тыс. юаней (около 200 тыс. руб.; грубо, для получения цены в рублях юань можно умножить на 10).

В отдельных городах бум довел стоимость недвижимости до астрономических показателей. В Гуанчжоу, Шанхае, Нанкине, Пекине, Шэньчжэне цены выросли более чем на 20%. В итоге, по данным Numbeo, средняя цена квадрата в Шэньчжэне дошла до 50 тыс. юаней за пределами центра и 94 тыс. в центре. В Шанхае цены соответственно составили 40 и 93 тыс. юаней, в Пекине — 37 и 81 тыс. юаней. При этом средняя зарплата в названных городах немногим выше московской: 8,4 тыс. юаней — в Шэньчжэне, 8,6 тыс.— в Пекине и 9,7 тыс.— в Шанхае.

Особым спросом пользуются микроквартиры. Так, в сентябре 2016-го в Шэньчжэне раскупили жилье на окраине города площадью 6 кв. м всего по 880 тыс. юаней.

Типичная 90-метровая новая квартира стоит около 5 млн. Спекулятивный пузырь отчасти подогревается стереотипами. Как пишет американский журналист, автор бестселлера «Век амбиций. Богатство, истина и вера в новом Китае» Эван Ознос, у молодого человека с «тройным отсутствием» (то есть без квартиры, машины и сбережений) совсем мало шансов создать семью.днако особого дефицита недвижимости в стране нет. По данным Nomura, 21% семей имеет более одной квартиры, доля собственников жилья в Китае — 90% (примерно столько же в России, в Великобритании — 67%, в США — 65%, в Японии — 61%, в Корее — 54%). 75,6% всего жилого фонда построено совсем недавно, после 2000 года. По недавним расчетам Государственной комиссии по планированию и реформам (Госплан КНР), в случае реализации планов по строительству до 2030 года только в малых городах жилья будет возведено на 3,4 млрд человек, притом что население Китая на сегодня составляет всего 1,4 млрд. К слову, на городского жителя в Китае уже приходится 36 кв. м площади против 35 в Японии, 33 — в Великобритании и 22 — в России.

Приведет ли возможный кризис китайской недвижимости к очередному мировому кризису по образцу американского ипотечного, пока можно только гадать. Впрочем, учитывая, что в Китае сейчас выплавляется половина всей мировой стали и на него приходится половина мирового производства цемента, а также треть роста мирового ВВП, ситуация выглядит угрожающей. Проблемы в строительном секторе автоматически скажутся на рынках сырья во всем мире.

«Голые» на берегу

Китайский рынок не ограничивается территорией КНР. В последние годы состоятельные китайцы стали искать себе запасные аэродромы в других странах. Это и бизнесмены, и госслужащие. Для последних в Китае даже придумали специальное название — «голые чиновники», то есть госслужащие, у которых практически ничего нет на родине: их семьи и все имущество — за рубежом. Речь идет о десятках тысяч только достаточно крупных чиновников, а суммарно, вероятно, о сотнях тысяч «новых китайцев», ищущих более комфортные места проживания.

В итоге китайский пузырь инфицировал значительную часть тихоокеанского побережья. Китайские покупатели разогрели рынки Австралии, Новой Зеландии, Канады и Тайваня. Так, цены на австралийскую недвижимость за последние 30 лет подскочили в семь раз, в то время как инфляция выросла всего втрое. В прибрежных Сиднее, Мельбурне и Брисбене жилье стало одним из самых недоступных в мире.

Но больше всего китайцы разогрели другой тихоокеанский берег, а именно Ванкувер.

Средние цены здесь выросли за последние два года на 31%, сейчас медианная недвижимость продается приблизительно за миллион канадских долларов ($750 тыс.).

Впрочем, дети китайских «голых чиновников» и бизнесменов, с удовольствием демонстрирующие свое богатство в канадском реалити-шоу HBICtv «Ultra Rich Asian Girls of Vancouver», живут в домах в десятки раз дороже средних.

В августе 2016 года местные власти ввели 15-процентный налог для иностранных покупателей, в результате чего их доля в этом месяце снизилась с 16,5% до 0,7%. Зато за два месяца до введения налога иностранцы (читай, китайцы) скупили недвижимости на 2,3 млрд канадских долларов, по трети миллиарда в неделю.

Ненадувшиеся и сдувшиеся

В XXI веке Владивосток не стал местом притяжения богатых китайцев

Российское побережье Тихого океана китайский пузырь не затронул. Во всяком случае, цены на недвижимость во Владивостоке, по данным РОСРИЭЛТ, за 2016 год снизились на 1,2% в рублях. Владивосток российским Ванкувером пока не стал.

Другие звезды поблекли куда заметнее. Три года назад в редакции «Денег» разгорелся спор: сильно ли мы рискуем репутацией, прогнозируя, что мыльный пузырь на рынке недвижимости Москвы вот-вот лопнет. Падение оказалось круче ожиданий: цена московского квадратного метра снизилась с пиковых значений более чем вдвое — с $6,2 тыс. в сентябре 2008 года до $2,3 тыс. в марте 2016-го (сейчас укрепление рубля несколько подняло цены — $2,9 тыс.). При этом рублевые цены в последнее время мало меняются, но для целей международного сравнения их динамика практически нерелевантна.

Рядом с китайскими — в Шэньчжэне, Гуанчжоу, Шанхае и Пекине — сегодняшние цены в Москве и других крупных российских городах кажутся не такими уж заоблачными. Даже учитывая, что средняя зарплата в российской столице сейчас меньше, чем в китайских мегаполисах.

Тем не менее аргументы в пользу дальнейшего сдувания пузыря остаются вескими.
Построят без спроса

«Судя по заявленным планам девелоперов, на рынок старой Москвы ежегодно может выходить более 2,5 млн кв. м нового жилья,— продолжает Калюжнова.— То есть Москва столкнется с тем же затовариванием, которое уже наблюдается в Подмосковье. Программа сноса пятиэтажек может стать дополнительным источником затоваривания рынка, поскольку благодаря ей появятся новые площадки под строительство.

При условии сохранения объемов нового строительства в Москве на уровне последних двух лет и отсутствия позитивных изменений в экономике через три года основной спрос на столичное жилье будет фокусироваться в ценовом сегменте до 140 тыс. руб. за 1 кв. м». То есть процентов на 20% ниже нынешних цен.

Чуть более оптимистичны специалисты ЦИАН. «Как показывает практика, из проектов, старт которых запланирован даже в течение ближайшего года, реально стартует в намеченные сроки около 50%,— говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.— Но даже с учетом этих поправок объем предложения в Москве на рынке новостроек вполне может продолжить расти в 2017 году. Средняя цена на вторичном рынке остается стабильной за счет того, что он пополняется новыми домами, которые переходят с рынка новостроек на вторичный рынок,— новые дома дороже старого жилого фонда. В то же время с учетом инфляции московское жилье продолжает дешеветь, впрочем, как и в целом по стране».

Другое важное различие между пузырем 2000-х и сегодняшним днем касается уже не предложения, а спроса. Всплеск спроса и цен на недвижимость в Москве в 2000-е совпал с вступлением в брачный и детородный возраст многочисленной когорты рожденных в 1980-е, период мини-беби-бума на исходе существования СССР. Родившиеся в 1980-е в 2000-х создавали семьи и обзаводились жильем. Многие переезжали в Москву из других городов.

Сейчас многочисленное поколение 1980-х сменяется входящим в зрелость скудным поколением 1990-х. Согласно среднему варианту прогноза Росстата, по сравнению с 2011 годом численность женщин в возрасте 20-34 года в Москве к началу 2020-го сократится на 27,4% (в 1,38 раза), к началу 2025-го — на 41,9% (в 1,72 раза), к началу 2027 года — на 44% (в 1,78 раза). Аналогично сложится ситуация и с москвичами-мужчинами (демографы уделяют им меньше внимания, так как возраст мужчины менее критичен для рождения ребенка). Когорты в возрасте 20-29 лет к середине 2020-х вообще практически уполовинятся.

При такой демографической перспективе сегодняшний практически нулевой естественный прирост населения в Москве сменится убылью и спрос на московские квартиры неизбежно упадет — их просто некому будет покупать.

Внутренний миграционный поток в Москву также неизбежно сократится, ведь демографическое сжатие будет идти и в регионах. Разве что помогут мигранты из демографически более благополучной Средней Азии, легальные и нелегальные, но у них, увы, нет денег, иначе бы они не поехали на заработки в Москву.

Квадратный метр в среднестатистической самарской новостройке стоит 52 тыс. рублей

В феврале по результатам мониторинга, проведенного Самарским областным фондом жилья и ипотеки, средняя цена предложения за квадратный метр в новостройках Самары составила 52 187 рублей.

Специалисты проанализировали 215 предложений к продаже однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир в сданных в эксплуатацию новостройках и домах высокой степени готовности. В результате выяснилось, что по количеству предложений в Самаре по-прежнему лидируют однокомнатные квартиры. Средняя площадь квартир-новостроек составляет 61,95 кв. м, при этом однокомнатных — 46,32 кв. метра, двухкомнатных — 70,90 кв. метра, трехкомнатных — 99,61 кв. метра.

Больше всего предложений по новостройкам приходится на Октябрьский район — 43,7%. Наименьшее количество предложений приходится на трехкомнатные квартиры в Красноглинском районе — 0,9%.

Самыми дорогими можно назвать трехкомнатные квартиры в новостройках Ленинского района, здесь отмечается самая дорогая средняя цена за 1 кв. метр — 64 тыс. рублей. Наименьшая средняя цена за 1 кв. метр по Самаре зафиксирована в Красноглинском районе — 36 180 рублей.

«В феврале 2017 динамика средней удельной цены предложения за 1 кв. метр общей площади новостроек носила положительный характер и составила 471 рублей (0,91%), — рассказала заместитель исполнительного директора фонда, руководитель департамента обеспечения жильем и ипотечного кредитования Наталья Ладова. — Объем предложения на рынке новостроек Самары продолжил снижаться. Общая экономическая ситуация, не способствующая активности рынка недвижимости, оставляет волатильность на рынке новостроек низкой, несмотря на снижение объема предложения, что в очередной раз продемонстрировала динамика средней удельной цены предложения 1 кв. метра общей площади новостроек в феврале 2017-го».

НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ПРИШЛА ВЕСНА…НАДЕЖДЫ И ПЕРЕМЕНЫ

В течение 2015-2016 годов на рынке недвижимости преобладали грустные настроения, вызванные причинами, о которых не говорил только ленивый: санкции, валюта, относительно низкие цены на нефть, кризис на Украине, и т. д. Тональность выступлений аналитиков рынка столичного жилья во всех СМИ была совершенно заунывная. Подчас зубы сводило от их нытья.

В чём кроется причина массового риэлторского пессимизма последних двух лет? Объяснение, как мне кажется, очень простое. В течение нескольких лет, с 2010 до 2014 года рынок недвижимости был разогрет высокими ценами на энергоносители, значительными вливаниями западных денег в отечественную ипотечную систему, высоким интересом к московскому жилью со стороны относительно благополучных регионов. Спрос на жильё стабильно рос, и риэлторы к этому привыкли, наперегонки гонялись за продавцами дефицитных в то время квартир. Покупатели бегали со своими деньгами и не могли их пристроить: выбор жилья был небогат, строили мало и плохо. Многие игроки рынка недвижимости пребывали в уверенности, что так будет всегда, и ничего не нужно менять в своих подходах.

Древнегреческий философ Гераклит сказал: «Всё течёт, всё меняется». Так и есть. С этим утверждением не поспоришь. И вот: на рынке недвижимости в декабре 2014 года произошли резкие изменения. Тот, кто был к этому готов, оказался в выигрыше. А те, кто пытался отсидеться и переждать, пока всё вернётся «на круги своя», остались совсем не у дел. В некоторых регионах с рынка риэлторских услуг ушли до 70% агентств недвижимости, которые очень хорошо себя чувствовали ранее. В Москве цифры не столь трагичны. По разным оценкам, в столице покинули рынок 20-25% риэлторских компаний, которые не смогли (или не захотели) отказаться от устаревших стереотипов и не сумели изменить приёмы и технологии в соответствии с требованиями нынешнего рынка.

Что мы видим сегодня?

1. Настроения сменились. Причём, не только в риэлторской среде. Тональность выступлений на ТВ, по радио, в печатных СМИ и в интернете стала оптимистичнее, несмотря на отдельные реплики скептически настроенных специалистов старой школы.

2. Для того, чтобы активно развиваться в непривычных условиях современного рынка, необходимо принять одну простую и точную мысль, которую недавно чётко сформулировал премьер-министр РФ Д. А. Медведев: «Нынешняя ситуация в экономике страны – не кризис, а наша новая жизнь. И нам в новой системе координат предстоит жить и работать».

3. На рынок жилья пришла бодрая и активная молодёжь, которую характеризуют деловая хватка, умение быстро адаптироваться к изменяющимся обстоятельствам, живой интерес к новациям.
Несколько слов о состоянии сегодняшнего рынка жилья Москвы и Подмосковья. Большинство руководителей ведущих столичных риэлторских компаний сходятся во мнении о том, что рынок недвижимости нашего региона становится всё более активным. Это связано с тем, что:

— прекратились негативные предсказания и «пугалки», которыми пичкали аудиторию многие СМИ в течение двух лет, и люди стали смелее в принятии решений;

— россияне, по данным ВЦИОМ, стали в 2 раза менее остро переживать по поводу санкций;

— злободневность нерешённого жилищного вопроса никто не отменял: все понимают, что санкции санкциями, а работать и жить нужно здесь и сейчас, люди женятся или разводятся, старики уходят, рождаются дети, они вырастают, у них появляются свои дети, и круговорот жизни продолжается, несмотря ни на что;

— ситуация на ипотечном поле становится всё более позитивна. Снижаются ипотечные ставки, некоторые банки запустили выгодные программы по рефинансированию старых кредитов, это высвобождает для граждан дополнительные финансовые ресурсы для решения жилищных вопросов;
— строители стали возводить жильё хорошего качества по более привлекательным ценам.

«Только смелым покоряются моря», — поётся в известной песне. В новой системе координат нужны смелые и нестандартные решения. Пришёл конец эпохи негативных оценок и причитаний. Те, кто не хотел идти вперёд и меняться, уже сошли с дистанции. Рынок очистился от балласта, который ему мешал. Всё будет хорошо! Пора идти вперёд!

Почему владельцы недвижимости все чаще встречаются в суде

Относительно молодой рынок российской недвижимости становится с каждым годом все более цивилизованным и продолжает обрастать новыми формами отношений прав собственности и их передачи. Судебная практика следует за этим усложнением, реагируя на ключевые явления последних лет: приватизация, банкротства застройщиков, кризис, налоги.

Значительное количество споров с недвижимостью показывает, что традиционно доминирующие в структуре судебной статистики тяжбы собственников стали и многообразнее, и специфичнее. О семи самых популярных из них рассказал адвокат Олег Сухов.

Спорное жилище

Жилищные споры — одна из самых популярных категорий гражданских исков. Как следует из сводного отчета Судебного департамента Верховного суда РФ, в 2015 году в России было рассмотрено около полумиллиона таких дел. Зачастую они затрагивают сразу несколько отраслей права, поэтому разбираться в хитросплетениях имущественных правоотношений судьям бывает нелегко и почти всегда затратно по времени.

Предметом таких исков чаще всего становятся сделки по договорам купли-продажи или ренты квартиры, жилого дома, оспаривание права собственности на жилье между частными владельцами и органами власти, конфликты с застройщиками и управляющими компаниями. Мировые суды рассматривают порядок пользования жилым помещением, если собственников много и разрешить конфликт мирно не удается.

Недвижимость по наследству

Споры между наследниками за право собственности на недвижимость можно уверенно ставить на второе место в рейтинге популярности. Тенденция к небольшому уменьшению количества подобных исков наблюдалась в 2014 году — уже за первое полугодие этот показатель сократился более чем на восемь процентов и с тех пор удерживается на одном уровне. Так, в 2015-м российскими судами было рассмотрено чуть более 96 тысяч споров, касающихся раздела наследственной недвижимости.

Чаще всего наследники оспаривают права на унаследованное имущество, в том числе с учетом интересов несовершеннолетних детей, а также неравноценное распределение долей, убеждая суд в ущемлении своих законных прав другими наследниками или завещателем.

Несвоевременная приватизация

Бесплатная приватизация в России должна была завершиться 1 марта 2017 года. И активность граждан, связанную с регистрацией прав собственности на жилье, можно объяснить именно ожидавшимся скорым завершением приватизационной кампании. В прошлом году российскими судами было рассмотрено почти 50 тысяч таких исков.

Многие из заявителей, по факту проживая в своих квартирах бессрочно на условиях социального или служебного найма, не успели или не смогли вовремя приватизировать их несмотря на то, что имеют постоянную прописку по месту жительства. Обращаясь в суд, истцы просят признать за ними право собственности в порядке приватизации на жилое помещение. И подобные исковые требования в большинстве случаев удовлетворяются. В 2015 году было вынесено 46,5 тысячи положительных решений, что составляет 93 процента от всех рассмотренных дел о приватизации.

Иски о выселении

В прошлом году суды рассмотрели более 26 тысяч дел о выселении. И каждое пятое завершилось отказом в удовлетворении исковых требований. Как правило, предметом разбирательств становятся частные интересы — собственники пытаются выселить друг друга из-за продолжительного отсутствия или нежелания оплачивать услуги ЖКХ.

Суды при этом часто руководствуются нормами Жилищного кодекса и допускают, что постоялец может утратить право пользования и проживания в квартире, если семейные отношения с собственником фактически прекращены — то есть они не ведут совместного хозяйства, не планируют бюджет и не оказывают друг другу помощь.

Чуть реже выселяют из служебного жилья (в прошлом году суды приняли к производству 2,5 тысячи таких дел) и неприватизированных квартир муниципального жилого фонда за нарушение правил их содержания — по судебной статистике, количество таких исков в 2015 году составило 4,5 тысячи.

Споры о разделе совместного имущества между супругами

Бракоразводный процесс всегда отягощен разного рода обстоятельствами, в том числе и имущественными. Оспаривать свои права на совместную собственность бывшие супруги чаще предпочитают в суде. В прошлом году было рассмотрено чуть более 20 тысяч таких дел. И почти в 90 процентах случаев суды исковые требования удовлетворили.

На практике содержание большинства исков сводится к равному разделу имущества. Истец просит признать половину доли дома или квартиры за ним, а остальное оформить в собственность бывшего супруга. Суд с такими требованиями соглашается, если признает имущество совместно нажитым и подлежащим разделу, опираясь на нормы Семейного кодекса.

Споры, связанные с приватизированными квартирами

Владельцы приватизированных когда-то квартир часто пытаются опротестовать в суде право собственности или проживания друг друга. В прошлом году такие иски рассматривались российскими судами 13 тысяч раз.

В большинстве случаев суды признают равноправие всех жильцов, которые участвовали в приватизации квартиры, вне зависимости от того, находится спорное жилье в их собственности формально или они просто прописаны в нем.

Аренда недвижимости

Для многих съемное жилье — это единственный способ иметь крышу над головой. Но конфликты между собственником и арендатором часто делают жизни обоих невыносимыми. Постоялец вынужден съехать, а владелец обращается в суд для защиты своих интересов и возмещения возможных убытков. Или наниматель не оплачивает аренду и отказывается освободить помещение. В прошлом году к судопроизводству было принято почти 17 тысяч таких дел, рассмотрено из которых около 13 тысяч.

Как правило, исковые требования в таких случаях содержат денежные претензии — арендодатель настаивает либо на компенсации ущерба, вследствие, например, порчи квартиры или имущества, находящегося в ней, либо на взыскании задолженности по арендным платежам.

И практика показывает, что большинство таких исков суды удовлетворяют. Тем не менее успешный исход зависит не от случая, а от грамотного составления договора с максимальным учетом интересов каждой из сторон.

Сбербанк снизил ставки по военной ипотеке

Москва. 21 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Сбербанк России с 20 марта снизил ставки по продуктам «Военная ипотека — приобретение готового жилья» и «Военная ипотека — приобретение строящегося жилья», говорится в пресс-релизе банка.

Снижение составило 0,85 процентного пункта. С учетом новых условий теперь ставка по обоим продуктам составляет 10,9% годовых. Также банк увеличил максимальную сумму кредита на жилье для военных на 170 тыс. рублей — до 2,22 млн рублей.

Как сообщалось, с 20 февраля Сбербанк снизил ставки по линейке ипотечных кредитов в среднем на 1,1 п.п. В случае приобретения недвижимости у застройщиков ставки по ипотечным кредитам банка начинаются от 10,9%, при покупке на вторичном рынке ставки составляют 10,75-12,25%. Также в банке можно получить дисконт в 0,5 п.п. за электронное оформление сделки.

Как сообщал директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сбербанка Николай Васев, по итогам 2016 года банк увеличил объем выдачи ипотечных кредитов на 8 п.п., до 722 млрд рублей. Ипотечный портфель банка вырос на 11 п.п., до 2,47 трлн рублей.

«Рыночная доля Сбербанка по объему выдачи снизилась в прошлом году на 8 п.п., до 48%. Доля по портфелю при этом выросла на 1 п.п., до 55%», — добавил Н.Васев

КАК ПРАВИЛЬНО ОЦЕНИТЬ ПЛАНИРОВКУ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ

Покупка жилья в новостройках на стадии «котлована» стоит на 20–30% дешевле, чем в готовых домах. Однако порой только после новоселья люди понимают, что площадей недостаточно для комфортной жизни. На что нужно обратить внимание при выборе планировки жилья?

Кухня

Главное место российской домохозяйки — кухня. С нее обычно женщина и начинает знакомство с планировкой жилья. Для помещения, где только готовят пищу, хватит 8–10 «квадратов». На этой площади можно с комфортом установить мебель и технику — холодильник, варочную поверхность, духовой шкаф и посудомоечную машину, а также небольшой стол для двух-трех человек. Если кухню планируется использовать как столовую, то этого маловато. Прямоугольный или овальный стол длиной 120 см на четыре персоны со стульями потребует не менее 3 кв. м, а квадратный или круглый метровый стол — 4 кв. м. Прямоугольный стол длиной 170 см на шесть персон со стульями займет 4,5 кв. м. В результате площадь кухни-столовой с обеденной зоной составит 11–15 кв. м.

Спальня

Площадь, занимаемая стандартной двуспальной кроватью (1,6х2м) с комфортным проходом у ног (1 м) и двумя проходами по бокам (по 0,7 м), равна 9 кв. м. Поэтому минимальный размер спальни для двух человек составляет 10–12 кв. м. В ней встанет только двуспальная кровать с прикроватными тумбами и небольшой комод. Средними считаются спальни площадью 13–15 кв. м, в которых также можно разместить шкафы и другую мебель. Важным показателем для спальни является ширина помещения. Минимальная длина спального места составляет 2 м, а для кроватей с мягкими изголовьями — 2,2–2,4 м. Вместе с проходом перед изножьем (1 м) ширина спальни должна быть не меньше 3–3,4 м. Если перед кроватью планируется размещение комода, консоли, туалетного столика или шкафов, то нужно добавить в расчеты их глубину. В результате необходимая ширина спальни может доходить до 4 и более метров.

Детская

Согласно СанПиН, на каждого человека должно приходиться не менее 6 кв. м жилой площади. Таким образом, если в семье подрастает два ребенка, то минимальный размер детской комнаты должен составлять 12 кв. м. Однако на такой площади можно разместить только функциональные предметы мебели, например двухъярусную кровать, небольшие письменные столы и шкафы. Места для игр или детского спортивного комплекса при таких скромных размерах не останется. Поэтому для двоих детей предпочтительно выбирать комнаты площадью не менее 14–15 кв. м. Если же в детской размером более 12 кв. м живет один ребенок, в ней хватит места, чтобы разместить всю необходимую мебель (для сна, занятий, игр) и сохранить ощущение простора.

Прихожая

Согласно строительным нормам, ширина прихожей не может быть меньше 1,4 м. Однако для комфортной жизни такого размера недостаточно. Лучше, если этот показатель находится в диапазоне 1,6–2 м. Идеально, когда прихожая близка к форме квадрата и при этом размер всех проходных зон (прихожей и всех внутриквартирных коридоров) не превышает 20% от общей площади жилья. По возможности следует избегать наличия длинных и узких коридоров, например шириной 1 м и длиной 4 м. В таких помещениях невозможно разместить функциональную мебель и их сложно оформить с точки зрения дизайна. Особое внимание при выборе квартиры стоит обратить на ширину простенков около входной двери. если в прихожей будет установлена только открытая вешалка для верхней одежды и тумба для обуви, то размер простенка может составлять 30–40 см, а общая ширина коридора — 1,4–1,5 м. Если же в этой зоне предполагается разместить стандартные глубокие шкафы для хранения одежды и других вещей, ширина простенка должна быть не менее 60 см, а в случае установки шкафа-купе — 70 см. При этом для свободного прохода необходимо оставить пространство шириной не менее 1 м. Таким образом, полноценные шкафы при входе в квартиру получится установить только в прихожих шириной не менее 1,6 м.

Гостиная

Минимальная площадь гостиной, достаточная для комфортного размещения 3–4 человек, составляет 16 кв. м, а максимальная — 25–30 кв. м. Два небольших двухместных диванчика с журнальным столом займут 4,5 кв. м. Для стандартного дивана и двух кресел со столиком потребуется минимум 6 кв. м, а при свободной расстановке мягкой группы — 9 и более кв. м. Расстояние от дивана или кресла до экрана телевизора должно равняться трем-пяти диагоналям экрана. Таким образом, при наличии телевизора с диагональю 46 дюймов ширина гостиной должна составлять не менее 3,5 м. Если гостиную планируется совместить с кухней, то ее площадь может быть немного меньше, чем сумма площадей этих двух помещений. Оптимальным вариантом является выбор жилья с европланировкой, где кухня-гостиная предусмотрена проектом, а количество комнат измеряется по числу спален. При покупке квартиры без европланировки необходимо заранее поинтересоваться, есть ли возможность объединения кухни и гостиной. В квартирах, сдаваемых без внутренних перегородок, такой проблемы не существует. Но в типовых проектах панельных новостроек наличие несущей стены между кухней и расположенным рядом помещением не позволит воплотить такой замысел.

Санузел

Удобный санузел должен не просто вмещать в себя всю нужную сантехнику, но и быть достаточно просторным для комфортного посещения. Туалеты размером 0,9х1,2 м, до сих пор часто встречающиеся в проектах типовых панельных новостроек, не позволяют наряду с унитазом установить в них раковину для мытья рук. Для того чтобы разместить ее в туалете, необходимо помещение размером 1,2х1,5 м. Площадь ванной до 3 кв. м (например 1,7х1,7 м) не оставляет владельцам квартир возможностей для дизайнерских фантазий. На этой площади можно установить только ванну длиной 160–170 см, компактную раковину и узкий шкаф-пенал или большую раковину с тумбой. При таких размерах помещения ванной встроенную стиральную машину лучше разместить на кухне. Иначе для подхода к ванне и раковине останется «закуток» размером всего 0,6х0,9–1 м. Если же на кухне не хватает места для стиральной машины, освободить место под нее можно, заменив ванну небольшой квадратной душевой кабиной. Еще одним вариантом является объединение ванной и туалета. В результате перепланировки образуется помещение общей площадью 4 кв. м. В помещениях площадью 4–5 кв. м хватит места для ванны, раковины и стиральной машины либо дополнительного унитаза. Если же в квартире хочется устроить настоящий уголок релакса с джакузи, душевой кабиной, большой раковиной, унитазом и биде, то нужно выбирать такие планировки, где площадь ванной составляет 6 и более кв. м.

Бюджет

Понятия «идеальная квартира» не существует. Площадь различных помещений и их компоновка в пределах квартиры зависят от образа жизни каждой конкретной семьи. Кроме того, у всех покупателей есть свои представления о том, что такое большая или маленькая кухня, спальня или холл». Тщательное планирование интерьера и расчет необходимой площади всех помещений не только являются залогом будущей комфортной жизни, но и позволяют сэкономить значительные средства. Особенно это актуально для двух- и трехкомнатных квартир: покупка «лишних» 5–10 кв. м при неудачной планировке влечет за собой увеличение бюджета на 750 тыс. — 2 и более млн руб.

Сейчас на рынке массового жилья представлено рекордное количество предложений — как в типовых новостройках, так и в домах, строящихся по индивидуальным проектам. Поэтому у покупателей есть возможность выбрать комфортное жилье своей мечты из большого числа вариантов.

ОБНОВЛЕН РЕЙТИНГ САМЫХ ДОРОГИХ САМАРСКИХ НОВОСТРОЕК

      

Сегодня в Самаре представлено около сотни новостроек. Однако подавляющее большинство из них можно отнести, скорее, к доступному жилью: в двух третях проектов цены на квартиры начинаются ниже отметки в 3 млн рублей. А вот выбор дорогого жилья в новостройках на локальном рынке довольно ограничен.
Для рейтинга новостроек Самары с самыми дорогими квартирами были отобраны как еще строящиеся, так и уже сданные объекты. При этом в случае с готовыми проектами разрешение на ввод в эксплуатацию должно быть получено не более пяти лет назад. Кроме того, специалисты ЦИАН ввели дополнительное условие: квартира, по которой определяется максимальный уровень цен в новостройке, должна продаваться без отделки (кроме случаев, когда отделка от застройщика предусмотрена проектом).
В результате в топ-10 вошли проекты, ценовой потолок в которых варьируется от 7,32 до 18 млн рублей. При этом только два жилых комплекса находятся в стадии строительства. Остальные были построены и сданы в период с 2012 по 2016 годы включительно.
Территориально большинство новостроек Самары с самыми дорогими квартирами относятся к Ленинскому району — 7 из 10. Еще две расположены в Самарском и одна в Октябрьском районах. В ряде новостроек максимальный уровень цен оказался идентичным. В этом случае более высокая позиция досталась объекту с меньшей площадью — с более дорогим квадратным метром.

10 место. ЖК «120 Квартал»
7,32 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 3 квартал 2018 года
https://samara.cian.ru/zhiloy-kompleks-120-kvartal-sa..
Открывает рейтинг жилой комплекс «120 Квартал». Это проект, реализуемый в Ленинском районе Самары на одноименной улице. В рамках первой очереди возводится монолитный жилой дом переменной этажности от 5 до 16 этажей. Его ввод в эксплуатацию намечен на 3 квартал 2018 года. Самая дорогая квартира в проекте сегодня выставлена на продажу за 7,32 млн рублей. Это трехкомнатная квартира свободной планировки площадью 119 кв. м.
https://samara.cian.ru/sale/flat/152764726/

9 место. ЖК «Ильинская плаза»
7,77 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 2 квартал 2017 года.
На девятой позиции расположился возводящийся по соседству жилой комплекс бизнес-класса «Ильинская плаза». Он находится на улице Буянова, всего в двух кварталах от проекта, занявшего 10 строчку. Это комплекс из двух 18-этажных зданий, объединенных общей стилобатной частью, в которой разместятся объекты инфраструктуры. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию ожидается во 2 квартале 2017 года. Максимальный уровень цен в ЖК «Ильинская плаза» зафиксирован на уровне 7,77 млн рублей. В этом бюджете предлагается лот площадью 123 кв. м.

8 место. ЖК «Верхняя Полевая»
8,8 млн рублей
Введен в эксплуатацию в 2014 году
Жилой комплекс «Верхняя Полевая» состоит из нескольких корпусов, которые вводились в эксплуатацию в разные годы. Самая дорогая квартира в проекте, стоимость которой составляет 8,8 млн рублей, относится к зданию, введенному в 2014 году. Жилой комплекс находится на Полевой улице, ведущей к набережной Волги. К слову, из окон наиболее дорогостоящего лота открывается вид на реку. Это квартира площадью 108,6 кв. м на 20-м этаже новостройки.

7 место. ЖК на улице Степана Разина
8,8 млн рублей
Введен в эксплуатацию в 2016 году
С таким же максимальным уровнем цен седьмое место занял жилой дом №150 по улице Степана Разина — 8,8 млн рублей за квартиру площадью 100 кв. м. Этот проект получил разрешение на ввод в эксплуатацию незадолго до конца 2016 года. И в настоящий момент находится в стадии передачи ключей собственникам квартир. Одним из важных преимуществ проекта является его местоположение: в шаговой близости от набережной Волги.

6 место. ЖК «На Вилоновской»
9,23 млн рублей
Введен в эксплуатацию в 2014 году
Жилой комплекс «На Вилоновской» расположен в шаговом доступе от центра Самары — площади Куйбышева. Собственно, Вилоновская улица является одной из границ площади. Кроме того, 28-этажная новостройка является самым высоким зданием в Самаре и входит в список небоскребов России. Максимальный уровень цен на квартиры без отделки здесь зафиксирован на уровне 9,23 млн рублей за квартиру площадью 113,9 кв. м.

5 место. ЖК «Камелот»
9,67 млн рублей
Введен в эксплуатацию в 2012 году
Жилой комплекс «Камелот» можно назвать самым «пожилым» участником данного рейтинга: он был сдан в эксплуатацию без малого 5 лет назад. Однако до сих пор в нем можно приобрести жилье без ремонта. К примеру, трехкомнатную квартиру площадью 101 кв. м за 9,61 млн рублей. Это максимум для лотов без отделки в данном проекте.

4 место. ЖК «Старый город»
10,95 млн рублей
Введен в эксплуатацию в 2016 году
На четвертой позиции находится жилой комплекс «Старый город», расположенный на пересечении улиц Самарскоой и Льва Толстого в самом центре Самары. 10-этажный монолитный жилой дом уже сдан в эксплуатацию, а самая дорогая квартира в нем обойдется в 10,95 млн рублей. За эту сумму можно приобрести лот площадью 146 кв. м.

3 место. ЖК «Самара Твинс»
11 млн рублей
Введен в эксплуатацию в 2015 году
С показателем в 11 млн рублей третью строчку занял жилой комплекс «Самара Твинс», состоящий из двух одинаковых сданных в эксплуатацию 17-этажных домов. Он расположен на пересечении Ленинской и Вилоновской улиц в центре города. Формально в квартире площадью 144 кв. м, представленной в максимальном бюджете, выполнен ремонт. Но, во-первых, он не закончен. А во-вторых, он скорее напоминает недорогую муниципальную отделку и никак не соотносится со стоимостью квартиры.

2 место. ЖК «Исторический квартал»
12,61 млн рублей
Введен в эксплуатацию в 2015 году
«Серебро» достается жилому комплексу «Исторический квартал», который действительно находится в историческом районе Самары в окружении нескольких музеев. Максимальный бюджет на сегодняшний день составляет 12,61 млн рублей. За эту сумму выставлена на продажу квартира площадью 180,2 кв. м — самый большой лот в данном рейтинге. Новостройка сдана в эксплуатацию в 2015 году.

1 место. ЖК «Бриг»
18 млн рублей
Введен в эксплуатацию в 2013 году
И первое место среди новостроек Самары с самыми дорогими квартирами достается жилому комплексу «Бриг», вторая очередь которого была сдана в эксплуатацию в 2013 году. Именно в этом корпусе находится двухуровневый пентхаус площадью 141,5 кв. м с панорамным остекление просторной террасой и видами на Волгу. Приятным бонусом для покупателя станет то, что в квартире уже выполнена качественная предчистовая отделка. Стоимость лота составляет 18 млн рублей.

КАК ОФОРМИТЬ БРАЧНЫЙ ДОГОВОР С УЧЕТОМ ВОПРОСОВ НЕДВИЖИМОСТИ?

Брачный договор необходим в случае, когда супругов не устраивает режим совместной собственности, предусмотренный законом.

Режим совместной собственности подразумевает, что все доходы и имущество (в том числе недвижимость), которое супруги наживают в браке, вне зависимости от того, кто их заработал, а также все обязательства, долги — все становится общим, независимо от того, кто из супругов их оформлял. Такой расклад подходит как правило тем парам, у которых нет имущества, или оно незначительное.

Если же за время брака супруги приобрели какое-либо имущество, тем более, если оно дорогостоящее (недвижимость, доли в бизнесе, акции, счета в банках), вполне оправданно возникают опасения такое имущество потерять или существенно уменьшить в случае, если семейная жизнь не заладится, и всю собственность придется делить пополам.

Другая важная цель заключения брачного контракта — уберечь, например жену и семейный капитал в целом, от возможных проблем с займами, долгами, другими обязательствами, которые изначально связаны с делами ее мужа. В этих случаях в брачном договоре изменяется режим общей совместной собственности супругов на режим раздельной собственности. В результате, имущество принадлежит тому из супругов, на чье имя оно было зарегистрировано, разделу оно не подлежит как в период брака, так и в случае его расторжения. Долги и обязательства по кредитам тоже становятся личной обязанностью того из супругов, кто их оформлял. Какие-либо взыскания кредитор сможет наложить лишь в адрес личного имущества должника. Второй супруг, который не брал долг или кредит, ничего выплачивать при этом не должен.

Еще одна ситуация, где супруги нередко прибегают к оформлению брачного контракта — необходимость приобретения недвижимости в ипотеку. Допустим, молодая семья хочет купить квартиру и собирается взять ипотеку в банке. Однако по оценкам банка один из супругов не может быть созаемщиком, так как не имеет достаточного дохода или не подходит по иным параметрам, и банк отказывает в выдаче кредита такой семье для покупки квартиры в общую совместную собственность. При этом второй супруг имеет достаточный доход, и может взять кредит и выплачивать его исключительно из своего дохода. В этом случае банк рекомендует супругам оформить брачный договор, чтобы приобретаемая квартира была в индивидуальной собственности платежеспособного супруга. В результате, именно он будет нести единоличную ответственность по возврату кредита, и в случае неуплаты, будет отвечать только своим имуществом.

Когда можно заключать договор и как долго сохраняется его юридическая сила?

Брачный договор — это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее их имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения. Таким образом, брачный договор можно оформить как до официального заключения брака, так и в любой момент уже зарегистрированного в ЗАГСе брака. Даже если пара составила брачный договор до бракосочетания, документ вступит в силу только с момента государственной регистрации брака.

Брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов или по решению суда по требованию одного из супругов. Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается.

В целом же брачный договор действует с момента его заключения и до прекращения брака, за исключением тех обязательств, которые предусмотрены брачным договором на период после развода супругов.

Каковы правила составления и заключения брачного договора?

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

В брачном договоре супруги вправе прописать:

— режим собственности (совместный, долевой или раздельный) на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов;

— режим собственности в отношении будущего имущества супругов;

— права и обязанности по взаимному содержанию супругов;

— способы участия супругов в доходах друг друга;

— порядок несения каждым из супругов семейных расходов;

— имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака;

— любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

Соблюдение прав и обязанностей, прописанных в брачном договоре, можно ограничить конкретными сроками либо поставить в зависимость от наступления определенных условий.

Важно помнить, что брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, возможность на обращение в суд за защитой своих прав. Там не может быть положений, ограничивающих право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания. Кроме того, в брачном договоре нельзя прописать условия регулирования личных неимущественных отношений между супругами, их права и обязанности в отношении детей.

Как нужно описывать в договоре недвижимое имущество, на которое устанавливается раздельная собственность?

Описание имущества в брачном договоре зависит от его вида (движимое, недвижимое, имущественные права и т.п.). Если говорить о недвижимости, то, как минимум, нужно указать адрес, кадастровый номер.

Надо понимать, что есть юридические тонкости, которые может правильно сформулировать только нотариус, к которому Вы обратитесь для удостоверения брачного договора. Таким образом, юридическая грамотность и точность формулировок в договоре — забота квалифицированного юриста, которым и выступает нотариус.

Можно ли в брачном договоре указать будущее имущество, то есть которое еще не приобретено, а только планируется?

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Если ранее уже был заключен брачный договор, в котором речь шла о конкретном имуществе, а теперь супруги хотят изменить условия, то конечно, возможно составление дополнительного соглашения к этому брачному договору. Какая бы не была ситуация, составить брачный договор и правильно отразить его условия поможет нотариус.

А если супруги берут ипотеку и хотят как-то отразить это в договоре?

Брачный договор может в себе содержать не только условия, касающиеся распределения имущества, но и имущественных обязанностей. Все это отражается нотариусом с учетом пожеланий сторон. Универсальных формул тут нет, каждый конкретный имущественный случай индивидуален.

Есть ли какие-то подвохи в формулировках договора, которые потом могут быть оспорены либо одним из супругов, либо его наследниками?

К составлению брачного договора, как и любого другого юридически значимого документа, нужно подходить ответственно и крайне внимательно.

Для того чтобы брачный договор отвечал интересам обоих супругов и ни одно из его условий не обернулось неприятным сюрпризом для кого-то из них и существует нотариус.

В каждом случае удостоверения брачного договора нотариус подробнейшим образом беседует с супругами (или будущей семейной парой), выясняет их намерения, рекомендует наилучший вариант оформления взаимных имущественных отношений. Нотариус является гарантом соблюдения интересов обеих сторон, проверяет, чтобы юридические последствия заключаемого соглашения были понятны и приняты к сведению обоими супругами.

Кроме того, не стоит забывать, что, как и все нотариально удостоверенные документы, брачный договор имеет повышенную доказательственную силу. То есть возможность оспорить прописанные в нем условия в суде сведена к минимуму.

Каким образом будет делиться недвижимость, которая как-то распределена между супругами брачным договором, после смерти одного из них?

Брачный договор никак не влияет на право супруга наследовать. Это может изменить только завещание. При наличии брачного договора переживший супруг не может выделить супружескую долю, но как наследник первой очереди спокойно будет оформлять свои права.

Какая недвижимость не подлежит разделу между супругами в случае прекращения брака?

Это недвижимость, появившаяся в личной собственности у супругов еще до вступления в брак друг с другом. Кроме того, разделу не подлежит недвижимость, полученная кем-то из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам. Такая недвижимость также является личной собственностью супруга, в пользу которого указанное имущество было когда-то отчуждено.

Сколько стоит оформление брачного договора?

За удостоверение брачного договора нотариусом взимается нотариальный тариф в соответствии с Налоговым кодексом РФ — 500 рублей, а также плата за оказание услуг правового и технического характера, размер которой отличается в зависимости от региона (например, в Москве — 10 тысяч рублей).

КУПИТЬ КВАРТИРУ : ТОРГ УМЕСТЕН…

Ситуация на российском рынке вторичной недвижимости сейчас такова, что продавцов значительно больше, чем покупателей. А, значит, и предложение превышает спрос, что приводит к тому, что многие владельцы вторички просто не знают, как продать свою квартиру за приемлемую цену.

В то же самое время некоторые покупатели вторичной недвижимости почему-то решили, что теперь только они могут диктовать свои условия. И не только требуют скидок, но довольно больших скидок — не менее 15, а то и 20 процентов. Понятно, что подобная сделка состоится только в том случае, если у продавца крайняя нужда в деньгах. А вот те, у кого, что называется, вопрос не горит, могут спокойно подождать до лучших времен.

При оформлении сделок на вторичном рынке очень важно помнить некоторые серьезные моменты. Например, качество ремонта, чистота в подъезде, состояние самой квартиры, вид из окна, местоположение — это не предмет торга, а ценообразующие факторы. В том случае, если цена квартиры реально завышена, тогда торг может выстраиваться вокруг ее качественных характеристик. И вот здесь-то покупателям важно помнить, что именно качественные характеристики могут снизить стоимость. Например, может испортить всю песню не только грязный подъезд, но и неблагоприятный вид из окна. Если окна выходят на помойку, то продавцу надо сразу же готовиться к значительной скидке.

Потенциальный покупатель всегда уверен, что торг возможен. Зачастую это именно так, но не стоит забывать, что политика какого-либо продавца может быть следующей — объект выставляется по минимальной цене, в которой не закладывается сумма для торга. Но потенциальные покупатели, по словам эксперта, далеко не всегда это понимают. Более того, именно покупатели просматривают практически все предложения, которые им подходят, даже если за выставленную цену они не готовы что-то приобретать. Ведь у них есть неубиваемая надежда на торг

Возможность торга в первую очередь зависит от спроса на тот или иной объект. Если в неделю квартиру смотрит два-три человека, то уже понятно, что она с рынка уйдет и торга, скорее всего, не будет. Если же несколько покупателей готовы приобрести объект, может быть и торг в обратную сторону, когда квартира уйдет к тому заинтересованному лицу, которое предложит большую сумму. И до 2015 года это была не такая уж и редкая ситуация на рынке. Если цена квартиры находится в рынке, торг не всегда возможен, и не каждый собственники на него соглашается, чаще всего “пространство” для торга есть в случае с завышенной стоимостью предложения. Бывают случаи, когда квартиры с более высокой ценой, например, за счет хорошего ремонта “сторговываются” до уровня цены аналогичных предложений без ремонта.

Также необходимо учитывать, что в том случае, когда покупатель собирается принимать участие в сделке со “свободными” деньгами, у него всегда больше возможностей для торга, чем у людей с ипотечными средствами. Собственники хотят получить деньги быстрей и обезопасить себя от срыва сделки или ее осложнения из-за необходимости получения одобрения в банке. Но если посмотреть на ситуацию с другой стороны, то у покупателя появляется больше возможностей для торга, если собственник осуществляет альтернативную сделку, то есть продает свою квартиру с одновременной покупкой другой.

Иногда величину скидки на вторичном рынке определяют “личные отношения” между продавцом и покупателем. На вторичке некоторые собственники отказывались от сделки только по той причине, что покупатель им пришелся не по душе. Так что во время заключения сделок на вторичном рынке личная симпатия тоже играет весьма большую роль.

Как улучшить жилищные условия с помощью маткапитала?

В 2017 году программе материнского (семейного) капитала (МСК) исполнилось 10 лет. За этот период почти 8 млн российских семей получили сертификат на его использование, из которых 4,2 млн направили средства господдержки на улучшение жилищных условий. Однако до окончания действия закона о маткапитале остается всего два года, поэтому потенциальным обладателям сертификата стоит поспешить получить МСК, размер которого достиг в 2017 году 450 тыс. рублей. О том, как это сделать, мы и расскажем..

Кто имеет право на материнский капитал?

На материнский капитал имеют право женщины, родившие или усыновившие второго ребенка после 1 января 2007 года. Если же в семье уже есть двое детей и в тот же период (после 2007 года) случилось очередное пополнение, то родители также имеют право на сертификат, если они не получали его раньше. Причем не важно, какой по счету ребенок – третий, пятый или десятый: главное условие, чтобы он не был единственным.

Ограничений по возрасту первенца нет. Кроме матерей, семейный капитал могут получить и единственные мужчины-усыновители второго, третьего и последующего ребенка.

Пенсионный фонд России (ПФР) ведет специальный регистр лиц, которые имеют право на материнский капитал. Если у потенциальных получателей сертификата есть какие-либо сомнения, могут ли они рассчитывать на государственную поддержку, следует подать заявление на предоставление выписки из этого регистра на сайте ПФР через систему Госуслуг.

Потенциальный получатель госпомощи может и не получить маткапитал в ряде случаев: лишения родительских прав на второго или последующего ребенка, совершения преступления против личности ребенка или вследствие отмены усыновления. Если по одной из этих причин маткапитала лишена мать, то право переходит к отцу или усыновителю. Если же и они отстранены от получения МСК, то его получает сам ребенок, не достигший 18 лет. Студенты старше 18 лет (и до 23 лет), обучающиеся на очной форме обучения, также сохраняют за собой право на маткапитал.

Каков размер маткапитала?

Первоначально размер МСК составлял 250 тыс. рублей. Однако в законе прописано, что маткапитал индексируется в соответствии с инфляцией и возможностями государства. В 2015 году размер МСК достиг 453 026 рублей, но в связи с кризисными условиями ни в 2016, ни в 2017 году он не повышается. Следующее увеличение госпомощи, возможно, произойдет только в последний год действия программы – в 2018 году.

На какие цели можно получить маткапитал?

Средства МСК могут направляться на улучшение жилищных условий, получение образования ребенком, формирование накопительной части пенсии матери и приобретение товаров и услуг для социальной адаптации детей-инвалидов. Однако, как показала практика, чаще всего обладатели сертификатов расходуют маткапитал на улучшение жилищных условий.

Маткапитал не обязательно тратить целиком: родители вправе частично потратить МСК, а остаток сохранить. Также нет ограничений на количество целей его использования. То есть часть средств можно потратить на улучшение жилищных условий, а остаток, к примеру, на образование ребенка.

В какие сроки предоставляется материнский капитал?

Распорядиться семейным капиталом можно не раньше, чем через три года после рождения или усыновления второго (или последующего ребенка). Причем этот период отсчитывается именно с даты рождения или усыновления.

Тем не менее, законом предусмотрены два случая, когда распорядиться средствами маткапитала можно сразу после рождения ребенка:

– использование МСК на уплату первоначального взноса или погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на покупку жилья;

– приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов.

Как получить сертификат на материнский капитал?

Средства материнского капитала не предоставляются родителям в наличном виде или банковским переводом. Чтобы избежать их нецелевого расходования, государство выдает семье только сертификат, который подтверждает право распоряжения маткапиталом. Фактически деньгами управляет ПФР. Только после выдачи сертификата родители могут распорядиться семейным капиталом.

Чтобы получить сертификат, рекомендуется придерживаться следующего алгоритма:

Шаг 1: Получить медицинское свидетельство о рождении. Данный документ выдается в роддоме при рождении ребенка. Если роды проходили в домашней обстановке, понадобится свидетельство третьих лиц.

Шаг 2: На основании медицинского свидетельства взять свидетельство о рождении в органах загса. В случае усыновления необходимо соответствующее решение суда.

Шаг 3: Удостоверить гражданство ребенка. Для этого необходимо внести в паспорт родителя и свидетельство о рождении соответствующую отметку.

Шаг 4: Подготовить копии свидетельств о рождении предыдущих детей.

Шаг 5: К свидетельствам о рождении детей приложить страховое пенсионное свидетельство заявителя, документы, удостоверяющие его личность, гражданство и местожительство. Этот комплект подается в территориальное отделение ПФР. Не позже чем через один месяц и пять дней заявитель получает сертификат.

Как использовать маткапитал на улучшение жилищных условий?

«Квартирный» вопрос – наиболее острый для молодых семей, поэтому чаще всего владельцы сертификатов расходуют маткапитал на жилье. Под «улучшением жилищных условий» понимаются следующие возможные варианты направления средств МСК:

– приобретение готовой квартиры;

– вложение в долевое строительство;

– строительство или реконструкция собственного дома (самостоятельно или с подрядчиком);

– уплата первоначального взноса при получении кредита на покупку или строительство жилья;

– погашение основного долга и процентов по займам на покупку или строительство жилья;

– оплата вступительного или паевого взноса в жилищный, жилищно-строительный или жилищный накопительный кооперативы.

Однако предупреждаем, что на данные цели потратить маткапитал можно только при одном условии: приобретаемое жилье должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей с определением размера долей. Поэтому обладатель сертификата подписывает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность членов семьи.

Получатель МСК должен сделать это в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом денег продавцу жилья, если маткапитал был направлен на покупку квартиры. Если, к примеру, МСК расходовался на участие в долевом строительстве, то обязательство оформляется в течение 6 месяцев после подписания передаточного акта. Для использования средств материнского капитала на улучшение жилищных условий необходимо подать в территориальный орган ПФР следующие документы:

– подлинник сертификата;

– пенсионное страховое свидетельство владельца сертификата (СНИЛС);

– паспорт владельца;

– копию паспорта супруга;

– свидетельство о браке;

– заявление о распоряжении маткапиталом;

– письменное обязательство владельца сертификата об оформлении приобретаемого жилья в общую долевую собственность. Все эти документы входят в базовый пакет, который предоставляется в любом из возможных вариантов направления средств на улучшение жилищных условий.

Как потратить маткапитал на покупку жилья?

На средства МСК можно приобрести как готовое жилье (на первичном или вторичном рынке), так и квартиру в строящемся жилом комплексе. Не являются исключениями дома и другие жилые помещения. Нет ограничений и на тип договора – закон признает любые легальные сделки, предполагающие безналичный расчет.

Для направления средств МСК на покупку жилья необходимо подать в ПФР базовый комплект документов, к которому следует добавить копии договоров купли-продажи или участия в долевом строительстве (ДДУ). В последнем случае важно, чтобы ДДУ прошел процедуру госрегистриации.

Если квартира приобретается путем участия в жилищном, жилищно-строительном или жилищном накопительном кооперативе, то помимо базовых документов заявитель предъявляет выписку из реестра членов кооператива, справку о внесенной сумме паевого взноса и об оставшейся неуплаченной сумме взноса, а также копию устава кооператива.

После принятия заявления обладателю сертификата выдают расписку-уведомление о получении документов. Срок рассмотрения заявки – месяц с момента подачи, после чего ПФР в течение пяти дней направляет уведомление об одобрении или отказе. В случае положительного решения, Пенсионный фонд направляет средства организации или лицу, указанному в заявлении, в течение двух месяцев со дня принятия заявки.

Как погасить ипотеку с помощью маткапитала?

МСК (или его часть) можно потратить на первоначальный взнос, а также на погашение основного долга и выплату процентов по кредиту (в том числе и ипотечному). Однако нужно учитывать, что данная возможность не распространяется на займы микрофинансовых организаций или частных лиц. Материнским капиталом можно расплатиться по кредиту, который был взят до рождения второго ребенка.

Прежде всего, необходимо уведомить банк о намерении погасить кредит с помощью маткапитала. При этом следует запросить у кредитора справку об остатке основного долга и задолженности по выплате процентов. В ней же банк указывает реквизиты для перечисления средств МСК. После этого в ПФР подается базовый комплект документов, а также:

– копия кредитного (ипотечного) договора;

– документ о регистрации собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием кредита (или выписка из ЕГРН);

– копия договора долевого строительства (если в кредит приобретается строящееся жилье);

– документ, подтверждающий получение должником средств кредитора (к примеру, выписка со счета).

Иногда перед владельцами сертификата встает вопрос: перечислять средства маткапитала в пользу банка ежемесячно или расплатиться всей суммой (или ее частью) сразу? Правила не исключают ни один из этих вариантов, однако рекомендуем не рисковать и заплатить всю сумму сразу. В противном случае задержки могут привести к штрафным санкциям, покрытие которых с использованием средств МСК закон запрещает. В любом случае, следует заранее обговорить с банком конкретные условия погашения кредита маткапиталом, с указанием точных сроков и сумм, чтобы избежать возможных разногласий.

После перечисления Пенсионным фондом средств кредитору, обладатель сертификата должен обратиться в банк с заявлением о частичном или полном погашении обязательств по кредиту. В случае частичного погашения банк предоставит заемщику новый график платежей. Если займ закрыт полностью, то кредитное учреждение предоставит справку о полном погашении задолженности и отсутствии претензий к заемщику.

Как построить дом на материнский капитал?

Улучшить условия проживания можно также направив средства МСК на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Как и в случае с приобретением квартиры без кредита, строительство или реконструкция дома за счет семейного капитала возможна только через три года после рождения второго ребенка.

Еще одно важное ограничение, обусловлено тем, кто ведет строительство или реконструкцию дома. Если владелец сертификата занимается этим самостоятельно, то он получает средства господдержки только двумя траншами (по 50%). Причем для выдачи второй части суммы понадобятся доказательства того, что стройка действительно идет. Более того, второй транш направляется не ранее чем через полгода после первого.

При подаче базового пакета в ПФР заявитель должен указать конкретные виды и размер расходов на строительство и реконструкцию дома. Если подрядчик не привлекается, то обладатель сертификата отдельно отмечает этот факт в заявлении.

При направлении средств маткапитала на строительство объекта ИЖС к базовому комплекту документов необходимо приложить копии:

– разрешения на строительство, оформленного на получателя сертификата или его супруга;

– договора строительного подряда;

– документа, подтверждающего права владельца сертификата на землю, на которой ведется индивидуальное строительство;

– документа о регистрации права собственности на объект ИЖС.

Если владелец сертификата самостоятельно ведет строительство и реконструкцию, то помимо этих документов он прилагает собственные реквизиты. Для получения второго транша от ПФР владелец сертификата должен предоставить акт освидетельствования проведения основных работ по строительству (реконструкции) объекта ИЖС. После принятия положительного решения средства перечисляются в течение двух месяцев на счет, указанный владельцем сертификата.

«Материнский капитал – это один из реальных драйверов спроса на российском рынке жилья,– По данным Центробанка, средний размер жилищного кредита в России в 2016 году составил порядка 1,7 млн рублей. Это значит, что государство, по сути, компенсирует каждой многодетной семье порядка 30% от стоимости кредита. Учитывая высокий уровень расходов молодых семей, в текущей ситуации самостоятельно накопить средства на первоначальный взнос (как раз 20-30% от стоимости жилья) практически невозможно. Таким образом, благодаря МСК мы имеем на рынке огромный сегмент покупателей с гарантированной государством «финансовой подушкой». Полагаю, что в условиях экономической нестабильности и низкой платежеспособности населения завершение программы маткапитала в 2018 году без создания достойных альтернатив станет большой ошибкой. Это нанесет удар по самому активному покупателю жилья – молодым семьям, а значит, и по всему рынку недвижимости в целом».

ПЕРЕЕЗД ИЗ САМАРЫ К МОРЮ СТОИТ НЕ МЕНЬШЕ 800 000 РУБЛЕЙ

  

Согласно опросу, проведённому порталом N1.RU в восьми регионах в 2016 году*, Краснодарский край стал лидером среди привлекательных направлений у желающих переехать из своего города, обогнав Москву и Санкт-Петербург. Аналитики выяснили, какую квартиру можно купить у моря, продав собственное жилье в Самаре. За равноценную площадь на черноморском побережье придется доплатить от 800 000 до шести миллионов рублей.
По данным портала N1.RU, однокомнатная квартира в Сочи стоит сегодня в среднем 3 010 000 рублей, «двушка» – 5 700 000 рублей, «трешка» – 10 390 000 рублей.

Недвижимость в Самаре стоит заметно меньше, и перебраться из своей квартиры в жилье на море такой же комнатности без доплаты не получится. За переезд в однокомнатную квартиру придется доплатить 800 000 рублей, в «двушку» – 2 520 000 рублей, а «трешку» – 5 970 000 рублей.

Переехать без доплаты получится, только если продать двухкомнатную или трехкомнатную квартиру в Самаре и купить «однушку» в Сочи.

Дешевле обойдется переезд в сам Краснодар, где нет прямого выхода к морю и где квартиры стоят значительно меньше, чем в Сочи, и практически столько же, сколько и в Самаре. Продав жилплощадь в родном городе, самарец без доплаты может переехать в квартиру такой же комнатности в Краснодаре.

В Самарской области утвердили среднюю стоимость «квадрата» жилья

В Самарской области утвержден размер средней рыночной стоимости квадратного метра жилья на первый квартал нового года, необходимый для расчета социальных выплат на решение жилищных проблем.

В первом квартале 2017 года средняя рыночная стоимость «квадрата» жилья в регионе составила 34 283 рубля. Напомним, эта величина будет использоваться при расчете социальных выплат на приобретение или строительство жилья и при формировании специализированного жилищного фонда для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, тружеников тыла в период Великой Отечественной войны, реабилитированных лиц и лиц, признанных пострадавшими от политических репрессий.

Как сообщают в региональном правительстве, в бюджете области на 2017 год заложено 79,135 млн рублей на решение жилищных проблем тружеников тыла, 512,014 млн рублей на обеспечение жильем детей-сирот (из низ 87,441 млн рублей — средства, поступающие из федеральной казны) и еще 5,37 млн рублей на обеспечение жилыми помещениями отдельных категорий граждан. Средства должны будут распределить между муниципальными образованиями с использованием принятой в регионе величины средней рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилья. В прошлом году на тружеников тыла из бюджета области выделялось 80,75 млн рублей, на детей-сирот — 502,6 млн рублей (включая 78,1 млн денег из госказны), на решение проблем с жильем остальных категорий льготников — 4,3 млн рублей.

 

В России стали чаще пользоваться кадастром

В течение прошлого года россияне так же активно совершали операции с недвижимостью, как и в 2015 году, чаще вступали в долевое строительство, интересовались кадастром и реже пользовались «дачной амнистией».
Количество регистраций прав на недвижимое имущество, сделок и обременений в прошлом году в России осталось примерно на том же уровне, что и в 2015 году, —  24,996 миллиона операций. Как подсчитали в Росреестре, подводя итоги ушедшего года, снижение составило только 0,2%. Зато, как отмечают специалисты, в стране стали активнее интересоваться сведениями из государственного кадастра недвижимости. На 4,4% выросло число учетных действий при ведении ГКН по земельным участкам, зданиям и сооружениям, помещениям и незавершенным объектам строительства — до 51,234 миллиона операций. В ведомстве этот рост объясняют проведением работ по верификации сведений об объектах капстроительства с целью повышения достоверности данных кадастра. Кроме того, увеличение количества сведений, предоставленных из государственного кадастра, связано с началом исчисления имущественного налога для физических лиц исходя из кадастровой стоимости в ряде регионов. Количество выданных справок о кадастровой стоимости объектов недвижимости за прошлый год выросло более чем на 37%. В то же время пошло на снижение число зарегистрированных прав, совершенных по упрощенной схеме («дачной амнистии»). И если в 2015 году гражданам удалось зарегистрировать свои постройки на землях садовых и дачных товариществ около 785 тысяч раз, то в 2016 году было оформлено 675,4 тысячи прав.

По статистике, всего в прошлом году в стране зарегистрировано 701,8 тысячи договоров участия в долевом строительстве, годом ранее — 679,2 тысячи договоров. До 1,348 миллиона сделок возросло и количество зарегистрированной ипотеки жилья, в 2015 году — 1,179 миллиона.

В Самаре теперь можно оформить иногороднюю недвижимость

Кадастровая палата Самарской области осуществляет прием заявлений на регистрацию прав на недвижимость по экстерриториальному принципу.

Теперь обращаться за регистрацией прав в самарский офис можно вне зависимости от того, где именно находится сам объект недвижимости.

«Такая возможность предусмотрена для заявителя вступившим в силу с 1 января 2017 года федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», — сообщает пресс-служба самарской кадастровой палаты. — Технология операций с объектами недвижимости по экстерриториальному принципу была успешно испытана Росреестром в пяти субъектах Российской Федерации. Для оказания услуги в части регистрации прав по экстерриториальному принципу выделены отдельные офисы в каждом субъекте России».

В Самарской области такой площадкой стал основной фронт-офис региональной Кадастровой палаты, расположенный по адресу: Самара, ул. Ленинская, 25а.

В случае подачи заявления по экстерриториальному принципу регистрацию прав, сделок, ограничений и обременений проводит орган регистрации по месту расположения объекта недвижимости. Регистрация осуществляется на основании электронных документов, созданных органом регистрации по месту приема от заявителя документов в бумажном виде и подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора этого органа.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающая проведение регистрации по экстерриториальному принципу, содержит информацию о государственном регистраторе и заверяется им по месту приема документов.

«Экстерриториальный принцип предоставления услуг дает собственникам иногородней недвижимости реальную возможность сэкономить свое время и деньги, — отмечает директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области Андрей Жуков. — Подать заявление на проведение регистрационных действий можно в любом регионе страны, независимо от местонахождения объекта недвижимости. Услуга стала доступна жителям губернии меньше месяца назад, однако уже пользуется стабильным спросом. За это время специалисты Кадастровой палаты приняли около восьмидесяти подобных обращений, причем география расположения недвижимости весьма разнообразна – от Поволжья до Сибири».

Проверка на «чистоту» сделки купли-продажи квартиры

Сделка купли-продажи сама по себе – довольно рискованная операция, особенно для покупателей. Один неверный шаг, и вы без денег и без жилья. Или с жильем, к которому прилагается «бонус» в виде прописанных там родственников продавца или вовсе чужих ему людей. Как избежать такой нелепой ситуации и что делать, если это с вами все же произошло?

Давайте сначала выясним, по какой причине вообще складываются такие ситуации, что в проданной квартире остались зарегистрированные люди. Во-первых, легкомысленность самого покупателя, который не удосужился проверить все документы на квартиру. Во-вторых, иногда собственник и члены его семьи не успевают выписаться к моменту сделки по ряду причин. В-третьих, порой сам покупатель соглашается приобретать недвижимость с временно прописанными жильцами (такие квартиры, говорят, стоят дешевле других), рассчитывая, что вскоре они выпишутся. Как правило, вторая и третья причины зачастую приводят к одинаковым последствиям. Временные прописанные никуда не торопятся исчезать. Более того, в большинстве случаев они еще и продолжают жить в вашей квартире, утверждая, что такое право им дает наличие прописки. Что ж, рассмотрим каждую из этих ситуаций, и выясним, кто прав и что делать.

Исключаем неожиданности

Чтобы не столкнуться после покупки квартиры с неприятным сюрпризом в виде прописанных людей, опытные риэлторы рекомендуют проверять их наличие до заключения договора купли-продажи.

– Чтобы защитить себя от покупки квартиры с зарегистрированными в ней лицами, необходимо запросить у собственника выписку из домовой книги либо единый жилищный документ, где будут указаны все зарегистрированные люди в данной квартире. Получить такие документы не составит никакого труда, они выдаются в МФЦ в день обращения. Желательно, чтобы дата выдачи выписки была максимально близка к дате совершения сделки.

– Кроме того, необходимо выяснить – приватизирована ли была квартира, так как бывшие члены семьи собственника, приватизировавшего жилое помещение, которые отказались от приватизации в его пользу, сохраняют за собой право пользования этим жилым помещением бессрочно. Имеется судебная практика о вселении в жилые помещения бывших членов семьи.

Вот жизненный пример. В 2005 году, когда приватизация только началась, супружеская пара и их совершеннолетний сын решили узаконить право собственности на квартиру. За пару лет до этого их дочь, прописанная на тот момент в той квартире, поступила в институт и переехала жить в квартиру дедушки, чтобы быстрее добираться до занятий. Она написала отказ от участия в приватизации, а чуть позже (после приватизации) дедушка прописал ее у себя. Родители продали квартиру, но у дочери осталось юридическое право на проживание в бывшем отчем доме. Если бы дедушка прописал ее к себе до приватизации, то право на проживание она бы потеряла. Конечно, честный человек в подобной ситуации этим правом никогда не воспользуется. А у кого вариантов больше нет (например, дедушка умер и завещал квартиру другим детям, внукам) или просто натура, как у Остапа Бендера, тогда покупатель проблем не оберется. В такой ситуации до сделки нужно запросить у дочери заверенный нотариусом отказ от претензий на проживание в этой квартире.

– Поэтому не лишним будет уточнить у продавца о наличии зарегистрированных лиц в квартире и зафиксировать в договоре гарантию продавца на то, что выбранный вами объект свободен от прав третьих лиц.

Упоминаем прописанных в договоре

Самая распространенная ситуация, когда покупатель решил приобрести квартиру, но собственник с семьей там еще прописан и обещает выписаться к моменту сделки. Благие намерения, конечно, обнадеживают, но лучше себя подстраховать и документально. Поэтому юристы настоятельно советуют не верить словам, какими бы адекватными и обаятельными ни казались продавцы, а подкреплять эти обещания соответствующими строками в договоре купли-продажи. В идеале – сначала заключить предварительный договор о намерениях. Этот документ четко разграничивает права, обязанности и даже ответственность каждой из сторон на этапе подготовки к сделке. Как правило, в нем проговариваются такие условия, как вносимая сумма задатка или аванса, а также сроки, в которые продавец должен освободить помещение.

– Чем лучше будут проработаны условия предварительного договора, тем лучше будет для обеих сторон, это позволит минимизировать риски и в дальнейшем избежать споров. В установленные в предварительном договоре сроки стороны обязуются совершить ряд определенных действий до заключения основного договора купли-продажи (мены). То есть до сделки у сторон имеется реальная возможность сделать запросы или получить соответствующие справки и выписки. То есть проверить «чистоту» объекта. В условия предварительного договора необходимо включить обязанность продавца выписаться самому, а также снять с регистрации прописанных граждан, а затем предоставить выписку из лицевого счета об отсутствии прописанных лиц, если объект – квартира, и выписку из домовой книги – если объект частный дом.

Бывает и так, что продавец не успел к моменту сделки выписаться, так как чаще всего люди, продающие жилье, параллельно покупают другую квартиру и просто не имеют возможности сменить прописку. Можно, конечно, выписаться «в никуда», если есть уверенность, что в течение 30 дней появится новое место регистрации. Не всегда люди на это идут.

– Если в силу обстоятельств продавец или кто-либо другой не может быть снят с регистрационного учета до сделки, необходимо включить в договор купли-продажи условие об обязанности выписаться до установленного срока с указанием обязанности по оплате соответствующей части коммунальных услуг, а также с установлением ответственности за неисполнение данного обязательства.

То же самое касается и ситуации, когда покупатель осознанно и добровольно идет на сделку с прописанными в квартире людьми, которые по разным причинам не готовы сменить место регистрации, но готовы, например, сделать скидку. В этом случае в договоре купли-продажи прописываются все условия совершения такой сделки. Если речь только о регистрации в конкретном районе, городе для получения каких-то благ, привязанных к прописке, значит, важно прописать в договоре, что этот человек не имеет права на проживание в квартире, а с самого человека дополнительно получить нотариальный отказ от права проживания. Если же вы заключаете сделку на других условиях, в любом случае, лучше все договоренности оформить документально.

Если жильцы не выписываются

Хорошо, когда договоренности соблюдаются. А что делать, если зарегистрированные люди не торопятся менять прописку или вовсе не хотят? Существует определенная стратегия. Закон в этой ситуации на стороне нового собственника, правда, с оговорками. Важно понимать, что с момента заключения договора купли-продажи собственник теряет все права – они переходят к новому собственнику. Об этом говорится в части 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ: «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника». При этом прописка действительно дает право на пользование жильем, но в каждой конкретной ситуации есть свои нюансы, поэтому выяснять их нужно уже по факту. Говоря в целом, если по каким-то причинам в договор не были вписаны обязанности по выписке и сроки, то сначала нужно пообщаться с жильцами на официальном уровне.

– Снять с регистрационного учета прописанных лиц после сделки можно, направив претензию в адрес прописанного гражданина с указанием конкретного срока, до которого он должен сняться с регистрации. Лучше всего установить месячный срок. После того, как месяц истечет, вы вправе обратиться в суд и в судебном порядке снять с регистрационного учета прописанных граждан. Сложность заключается в том, что на практике может оказаться, что место жительства прописанного не совпадает с фактическим адресом места проживания либо вовсе отсутствует информация о его местонахождении. Тогда придется обращаться в полицию за розыском, а только затем – в суд.

При этом закон старается защитить права отдельных категорий граждан.

– Дело существенно осложнится, если зарегистрированными окажутся наниматели недвижимости, получатели ренты, ссудополучатели по договору пользования жильём, несовершеннолетние. В первую очередь, придется доказывать, что такие лица в квартире не проживают, коммунальные платежи не оплачивают, их личных вещей там нет и т. п. При этом суд может дать время прописанным в жилом помещении для поиска другого жилья.

Правда, ситуация с рентой в корне отличается ото всех остальных, так как действующий договор ренты «выше» договора купли-продажи. И в случае недовольства рентополучателя ваша сделка и вовсе может быть признана недействительной.

Если же речь идет о детях, то закон не разрешает продавать квартиру без согласия органа опеки, согласно части 4 ст. 292 Гражданского кодекса. То же самое касается и всех находящихся под опекой людей.

– Если в продаваемом объекте прописаны несовершеннолетние, то безопаснее было бы, на мой взгляд, взять постановление органов опеки и попечительства. В дальнейшем такое постановление поможет избежать приостановления регистрации, поскольку в судебном порядке выписку несовершеннолетних можно признать незаконной.

Также не стоит забывать, что прописанные люди, помимо права на проживание, имеют и обязанности оплачивать коммунальные услуги, содержание общего имущества и непосредственно жилого помещения.

– Еще важный момент: снятие с регистрационного учета на основании решения суда может быть заочным, а следовательно, через время может быть оспорено.

Если ситуация с выпиской зашла в тупик, у покупателя есть крайний вариант – оспорить сделку через суд по своей инициативе.

– Если сделка состоялась и оказалось, что в жилом помещении кто-то зарегистрирован, то надо обращаться в суд за признанием сделки недействительной ввиду ее незаключённости. В силу ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным (обязательным) условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие, в соответствии с законом, право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

ДОМ ИЛИ КВАРТИРА ???

                

По данным аналитиков, квартиру на собственный дом хотели бы сменить 86 % жителей Самары

Пока одни мечтают о спокойной жизни за городом, другие стремятся купить квартиру — пусть небольшую, зато поближе к центру.

Что же может повлиять на выбор между квартирой и частным домом?

Транспортная доступность

Многоэтажная застройка, как правило, занимает более выгодные по комфорту позиции — магазины, детские сады, поликлиники и другие объекты инфраструктуры находятся в шаговой доступности. Частные дома в центре города найти пока еще можно, но предложений единицы. К тому же не каждому захочется жить в доме, окруженном новостройками.

Обычно частные дома и коттеджные поселки расположены на окраине города или за его пределами. Перед жителями таких районов встает проблема пробок и выбора оптимального маршрута. Особенно если кто-то из членов семьи передвигается на общественном транспорте.

Жизнь в отдалении от города имеет и плюсы: более благоприятную экологическую обстановку и тишину вдали от городских магистралей.
Автомобилисты оценят возможность пристроить к дому собственный гараж
В городе подземная парковка есть далеко не в каждом доме, гараж может быть далеко, а оставлять автомобиль во дворе не совсем безопасно.

Площадь

Квартиры в престижных районах, с ухоженными и охраняемыми дворами, значительно дороже, чем дома (при одинаковой площади). Если у вас семья с ребенком, наверняка вы ищете двухкомнатную квартиру площадью 60–70 кв. м. По данным N1.RU, дома за ту же стоимость намного просторнее, и их площадь составляет порядка 200 кв. м. Но в обмен на дополнительные метры придется пожертвовать транспортной доступностью.

Содержание жилья

Покупая квартиру в многоэтажном доме, все заботы о содержании жилья вы отдаете управляющим компаниям и коммунальщикам. Конечно, за эти блага цивилизации мы каждый месяц вынуждены платить ощутимые суммы, да и качество услуг может вызывать нарекания. Но на содержание частного дома вы потратите гораздо больше усилий и денег.

Все, от состояния канализации до исправности ограды, зависит от хозяина дома. На нем лежат и исправность водоснабжения и газового оборудования, уборка снега и стрижка газонов. Владельцы частного жилья говорят: поскольку периодически воду нужно откачивать, приходится внимательно следить за ее расходом.

Другие же видят главный минус коттеджа в том, что коммунальные службы не занимаются дорогами в частном секторе. В некоторых обществах зимой невозможно проехать, если соседи не складываются на найм снегоуборочной техники. Об этих же минусах предупреждает Марина, несколько лет проживающая в частном доме: «Дорога плохого качества, подвеска автомобиля часто нуждается в ремонте». Однако, все недостатки частного дома компенсируются настоящей «звенящей тишиной», которая позволяет насладиться отдыхом.

Если вы планируете переехать в частный дом, возможно, придется оплачивать уборку снега
Что касается размеров коммунальных платежей, то тут все не так просто. Квартира имеет большой и постоянный список ежемесячных счетов: от электричества до вывоза ТБО. При одинаковой жилплощади содержать дом обходится немного дешевле. В доме вы можете сами регулировать потребление, например, отопления, а, значит, и платить будете меньше. Наталья ценит в частном доме автономность от городского отопления: «Его то поздно включают, то поздно выключают, а у тебя всегда нужная атмосфера дома».

Ремонт и перепланировка

Воплощение в жизнь любых архитектурных и дизайнерских решений не ограничено ничем, кроме вашей фантазии и бюджета. Нужно снести стену, чтобы соединить столовую и гостиную? Легко. Мечтаете о бассейне в доме? Это тоже реально. И, конечно, вы можете построить дополнительные помещения: баню, летнюю кухню, беседку.

Вы вольны делать на придомовом участке все, что только пожелаете

Проживая в квартире, вы будете ограничены в подобных решениях. Например, чтобы построить новые стены или снести старые перекрытия, придется вооружиться терпением и получить разрешение от БТИ и других инстанций. Роман подчеркивает: «Никакая квартира не сравнится с частным домом. Но этот дом должен быть современным и со всеми коммуникациями. К тому же это превосходная возможность научиться делать массу новых вещей: от инженерных расчетов до укладки ламината».

Соседи

Какой бы вариант вы ни выбрали, соседи у вас будут. И в случае с квартирой вероятность возникновения конфликтов выше. Когда с четырех сторон вы окружены другими семьями со своими привычками, полностью избежать столкновения сложно. Одним не нравится, что вы любите играть на пианино или устраивать шумные вечеринки, а вам мешает спать младенец за стеной или громкий телевизор у бабушки сверху. Собственникам дома эти досадные мелочи не страшны.

Марина подчеркивает преимущества своей территории: можно жарить шашлык прямо во дворе или загорать на крыше. Ксения добавляет, что для нее приятными бонусами жизни за городом являются свежий воздух и возможность построить дом по собственному проекту. А еще — завести крупную собаку.

Любителям собак частный дом подойдет больше квартиры

В ходе опроса аналитиками портала N1.RU жителей Самары 86 % жильцов квартир признались, что хотели бы перебраться в собственный дом, чтобы жить на большей площади с индивидуальным дизайном подальше от соседей. Одна из опрошенных, Евгения, только собирается переехать из квартиры в собственный дом. Среди причин своего решения она называет большую площадь дома по сравнению с квартирой, экономию на коммунальных платежах, парковочное место на участке. «Именно коттедж на земле для меня символизирует само понятие «дома» со всеми эмоциями, связанными с этим понятием», — добавляет Евгения.

Конечно, у соседей могут возникать вопросы по поводу границ между участками или претензии к поведению соседской «живности». Но споры с межеванием решаются составлением кадастровых планов с разделением границ. В целом у жильцов частных домов меньше поводов для неприятных разговоров с соседями.

Что лучше: дом или квартира, решать вам. Вероятно, для многих семей с детьми при наличии автомобиля отличным вариантов станет частный дом в черте города, а для студента или молодой пары — квартира неподалеку от места учебы или работы.

А что бы выбрали вы — дом или квартиру?

НЕДВИЖИМОСТЬ БУДУЩЕГО: ЧТО ПРЕДЛОЖИТЬ ПОКОЛЕНИЮ Z???


Как изменится покупатель квартир через 10 лет

Постсоветский рынок жилья c характерными для него структурой и количеством приобретателей уходит в прошлое. Новое поколение будет пересматривать все современные форматы и подходы к тому, что мы называем благоустроенными квартирами. Поэтому старый рынок умирает, и жить ему осталось 2—3 года.

По прогнозам экспертов, в ближайшее время у потребителя резко вырастут требования к качеству жилья, появится новое понимание комфорта. Именно поэтому формировать новый рынок, отвечающий будущим реалиям, необходимо уже сейчас.

В нашей стране право на жилище долгие десятилетия было весьма условным понятием. В 50— 60-х годах прошлого века люди переезжали в так называемые хрущевки. Переселение из комнаты в 10 кв. м без удобств, где могли жить 4 человека, в благоустроенную двухкомнатную квартиру в то время был большим шагом вперед.

Сегодня подход застройщиков изменился. И это неудивительно — жилье мало кто получает от государства, его покупают за собственные деньги. Поэтому бизнесмены стремятся не только понять основные запросы потенциальных клиентов, но и предугадать их развитие, чтобы грамотно выбрать вектор своего поведения.

По оценкам специалистов, уже через 10 лет потребитель станет еще придирчивее и капризнее. Новому поколению будут нужны не просто комфортные квартиры, а комфортная жизнь в целом.

— Рынок квартир, который до сих пор являлся основным для постсоветского человека и для тех, кто родился в середине 1980—1990-х, заканчивается, Независимо от экономических явлений, сегодня мы наблюдаем колоссальный запрос на все готовое.

Именно поэтому у нас в стране становятся популярными мировые стандарты качества жизни. Все более учитываются требования, которые предъявляет застройщику человек в возрасте до 20 лет. По словам эксперта, молодые люди, которые будут покупать квартиры через 5—10 лет, отдадут предпочтение комфорту.

И речь здесь идет не только о благоустроенной территории микрорайонов и кварталов, что так любят рекламировать сегодняшние застройщики. Данное понятие включает в себя и благоприятные условия окружающей среды, бытовой и психологический комфорт, а также удовлетворение культурных и духовных ценностей. Но самое главное — представители поколения Z (родившиеся в ранние 2000-е) не хотят чувствовать, что заперты в каких-то помещениях второго сорта.

— С нашей точки зрения, формировать новый рынок, а сам он складываться не будет, необходимо вокруг этих людей, — считает специалист. — Ценность высококачественной квартиры в ближайшие пять лет вытеснит ценность любой другой недвижимости.

Изучение поколений — процесс сложный, многие исследования на эту тему еще полны предубеждений и стереотипов. Но специалисты сходятся во мнении, что Generation Z — эти дети, которые умеют быстро ориентироваться в огромных объемах информации. Чтобы завоевать их внимание, понадобится предложить им что-то полезное. Именно поэтому предположения о том, что новому покупателю квартир следует обеспечить комфорт во всех сферах жизни, кажутся вполне логичными.

Но будет ли всем по карману такой продукт, как жилье премиум-класса? Захотят ли застройщики так рьяно вкладываться в инфраструктуру и благоустройство для молодежи, которая вряд ли сможет выложить необходимую сумму? Не секрет, что число тех, кто может позволить себе элитную недвижимость, значительно меньше потребителей малогабаритной «однушки».

Но в целом, учитывая неточность прогнозов и довольно туманные перспективы недалекого будущего, можно сделать вывод, что пора перестать измерять качество жилья в квадратных метрах.

Теперь новая единица — степень комфорта. И именно за таким подходом будущее.

Поможем
в любой ситуации

Оценка объектов недвижимости

Подготовка договоров
и государственная
регистрация сделок

Юридическое
сопровождение

Ипотечное
кредитование

Оптимизация,
возврат налогов

Проверка
и пересчёт денег

Получите бесплатную консультацию
по юридическим и налоговым вопросам
Почему стоит обращаться
именно к нам?
Агентство недвижимости «Изумруд» – одна из лидирующих
компаний по продаже недвижимости в Самаре
Опыт

Провели 2 759 сделок
с недвижимостью за 10 лет

Чистота сделок

Глубокая юридическая
и эксплуатационная экспертиза
недвижимости

Экспертность

Точная оценка объекта
недвижимости до 10 т.р.

Оперативность

Выкуп за 1 день

Экономия

Все затраты на рекламу
и продвижение объекта
берем на себя

Поддержка

Контролируем движение
документов по сделке на всех
этапах, в т.ч. в росреестре
и у нотариуса

Открытость

Открытые отношения
с клиентами, зафиксированные
в эксклюзивных соглашениях

Выбор

Недвижимость из своей и самой
большой общегородской базы
недвижимости

Почему вы можете
доверять нам на 110%?
Екатерина Кочетова Директор, учредитель
Опыт 10 лет
За каждого сотрудника
отвечаю своим именем

Агентство недвижимости «Изумруд» оказывает услуги
по сделкам с недвижимостью на рынке Самары и Самарской области.
Наш коллектив сложился не спонтанно, это проверенные временем и
различными ситуациями специалисты. Таким стабильным составом мы
продолжаем работать уже более четырех лет.

Каждый агент сдал экзамен и имеет аттестат Поволжской Гильдии Риэлторов.

Команда профессионалов
Нам доверяют
отзывы наших клиентов
Благодарности и сертификаты
Вас ждут скидки и выгодные условия
от наших партнёров
Банки быстрое одобрение ипотеки и скидки % Застройщики скидка до 16% Нотариусы без очереди и ошибок
Ипотека с материнским капиталом
Скидка 0,5% к ставке
Кредитование земельных участков
Кредитование долей
Скидки до 60% на страхование
Одобрение за 1 день
Господдержка от 11,9%
Первоначальный взнос от 10%
Скидка до 8%
Скидка до 6%
Скидка до 3%
Скидка до 11%
Скидка до 9%
Скидка до 9%
Скидка до 16%
Скидка до 12%

Ефремова Дарья Алексеевна

443022 г. Самара ул, Киевская, 14

202-77-57

Рабочие дни: Пн-Пт с 09:00 до 18:00 | Обед: 13:00 - 14:00

Выходные дни: суббота–воскресенье

Николаева Галина Юрьевна

443099, г. Самара, ул. Куйбышева, 62

332-34-05

Рабочие дни: Пн-Чт с 08:00 до 17:00 | Пт с 08:00 до 16:00, Сб с 08:00 до 13:00

Обед: 12:45 - 14:15

Выходные дни: воскресенье

Плеханов Александр Евгеньевич

443100, г. Самара, ул. Ленина, 2 Б

242-01-09

Рабочие дни: Пн-Пт с 09:00 до 18:00

Часы приема граждан: Пн-Ср-Пт c 10:00 до 18:00

Обед: 13:00 - 14:00

Выходные дни: суббота–воскресенье

Белорусцева Людмила Степановна

443013, г. Самара, ул. Московское шоссе, литер А

338-37-00

Рабочие дни: Пн-Пт с 09:00 до 18:00

Часы приема граждан: Пн-Ср-Пт c 09:00 до 17:00 | Чт с 09:00 до 13:00

Обед: 13:00 - 14:00

Выходные дни: суббота–воскресенье

Контакты
Если у вас возникли вопросы мы всегда рады вам помочь
г. Самара, ул. Ново-Садовая, д.265а, этаж 1
ОГРН 1136315000799  |  ИНН 6315648639
Разработка
fly-button